Bí mật sau những chung cư không niên hạn ở Pháp

Toàn cảnh Paris. (Ảnh: Ngọc Hiệp/TTXVN)

Một căn hộ trong tòa nhà mang kiến trúc Haussmann hơn 150 năm tuổi ở trung tâm Paris vẫn có thể được mua bán với giá hàng triệu euro.

Không chỉ ở thủ đô nước Pháp, tại nhiều thành phố như Lyon, Bordeaux hay Strasbourg, những khu chung cư được xây dựng từ cuối thế kỷ XIX hoặc đầu thế kỷ XX vẫn là nơi sinh sống của hàng triệu người sau nhiều lần cải tạo.

Điều đó có thể khiến nhiều người bất ngờ bởi pháp luật Pháp không hề quy định niên hạn sử dụng chung cư.

Theo phóng viên TTXVN tại Pháp, khác với cách quản lý dựa trên tuổi công trình, hệ thống pháp luật của Pháp coi việc bảo trì thường xuyên và đánh giá định kỳ tình trạng kỹ thuật là yếu tố quyết định vòng đời của một tòa nhà.

Một chung cư có thể tiếp tục được sử dụng sau hàng trăm năm nếu vẫn đáp ứng các yêu cầu về an toàn, trong khi một công trình mới hơn vẫn có thể bị buộc sửa chữa hoặc phá dỡ nếu không còn bảo đảm điều kiện khai thác.

Quản lý bằng chất lượng

Nền tảng của mô hình này là Luật ngày 10/7/1965 về chế độ đồng sở hữu nhà chung cư và Bộ luật Xây dựng và Nhà ở. Các văn bản này quy định quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu, ban quản trị và đơn vị quản lý chung cư, nhưng không đặt ra bất kỳ mốc thời gian nào buộc công trình phải chấm dứt sử dụng.

Thay vào đó, trọng tâm được đặt vào việc theo dõi "sức khỏe" của công trình. Mỗi chung cư đều phải có sổ bảo trì công trình, ghi lại toàn bộ lịch sử xây dựng, sửa chữa, thay thế thiết bị và các đợt bảo trì định kỳ.

Hồ sơ này được cập nhật liên tục và chuyển giao cho chủ sở hữu mới khi căn hộ được mua bán, giúp phản ánh đầy đủ hiện trạng kỹ thuật của tòa nhà.

Một công cụ quan trọng khác là Chẩn đoán kỹ thuật tổng thể (DTG). Báo cáo này do các đơn vị độc lập thực hiện nhằm đánh giá kết cấu công trình, hệ thống kỹ thuật, mức độ an toàn, hiệu quả năng lượng và xác định những hạng mục cần sửa chữa trong khoảng 10 năm tiếp theo.

Nếu DTG kết luận công trình không phát sinh nhu cầu sửa chữa lớn trong vòng 10 năm thì chung cư được miễn lập kế hoạch bảo trì dài hạn. Nói cách khác, việc tiếp tục sử dụng một chung cư tại Pháp phụ thuộc vào kết quả đánh giá kỹ thuật chứ không phụ thuộc số năm công trình đã tồn tại.

Từ đầu năm 2025, hầu hết các chung cư có tuổi đời trên 15 năm tại Pháp còn phải xây dựng Dự án kế hoạch bảo trì nhiều năm (PPPT). Trên cơ sở đánh giá kỹ thuật, dự án này đề xuất các hạng mục cần thực hiện trong 10 năm, sắp xếp theo mức độ ưu tiên, dự toán kinh phí và lộ trình triển khai.

Sau khi được đại hội đồng đồng sở hữu thông qua, PPPT sẽ trở thành Kế hoạch bảo trì nhiều năm (PPT), đóng vai trò như kế hoạch bảo trì dài hạn của tòa nhà.

Tuy nhiên, PPT không phải là "giấy phép" để ban quản lý tự động triển khai mọi hạng mục. Pháp luật quy định từng công trình cụ thể vẫn phải được đưa ra đại hội đồng đồng sở hữu biểu quyết theo đúng tiến độ của kế hoạch, đồng thời biểu quyết riêng về nguồn kinh phí và chi phí quản lý trước khi thực hiện.

Điểm đáng chú ý là Pháp không áp dụng một tỷ lệ biểu quyết chung cho mọi quyết định. Các công việc bảo trì thông thường được thông qua theo đa số đơn giản của các chủ sở hữu tham dự, được ủy quyền hoặc bỏ phiếu từ xa.

Việc thông qua kế hoạch bảo trì nhiều năm phải đạt đa số tuyệt đối của toàn bộ đồng sở hữu. Riêng những quyết định làm thay đổi đáng kể kết cấu hoặc quyền sở hữu của tòa nhà phải đạt đa số kép, tức đa số chủ sở hữu đại diện cho ít nhất hai phần ba tổng số quyền biểu quyết.

Theo Cổng thông tin dịch vụ công Service-Public.fr, cơ chế này vừa giúp các đồng sở hữu có tầm nhìn dài hạn đối với việc bảo trì công trình, vừa bảo đảm những khoản đầu tư lớn đều được cân nhắc và quyết định một cách dân chủ.

Không khí Giáng sinh rực rỡ sắc màu tại một khu phố trung tâm ở thủ đô Paris. (Ảnh: Khánh Toàn/ TTXVN phát)

Ưu tiên cải tạo thay vì phá dỡ

Khi một chung cư có dấu hiệu xuống cấp hoặc gây nguy hiểm, chính quyền địa phương có quyền yêu cầu kiểm định, buộc chủ sở hữu thực hiện các biện pháp khắc phục, thậm chí ban hành quyết định sơ tán hoặc phá dỡ nếu công trình không còn bảo đảm an toàn theo quy định của Bộ luật Xây dựng và Nhà ở.

Tuy nhiên, việc phá dỡ luôn được coi là giải pháp cuối cùng sau khi đã xem xét khả năng sửa chữa và gia cố.

Trong nhiều năm qua, chính sách của Pháp là ưu tiên kéo dài vòng đời công trình. Cơ quan quốc gia về cải thiện nhà ở (ANAH) triển khai nhiều chương trình hỗ trợ các chung cư cũ sửa chữa kết cấu, cải thiện khả năng cách nhiệt, nâng cấp hệ thống kỹ thuật và tiết kiệm năng lượng.

Theo ANAH, việc cải tạo không chỉ nâng cao chất lượng sống cho cư dân mà còn góp phần giảm phát thải khí nhà kính từ lĩnh vực xây dựng, vốn là một trong những nguồn phát thải lớn của nền kinh tế.

Quan điểm này cũng phù hợp với định hướng của CEREMA - cơ quan nghiên cứu và hỗ trợ kỹ thuật của chính phủ Pháp trong lĩnh vực quy hoạch, giao thông, môi trường và phát triển lãnh thổ - khi cho rằng quản lý vòng đời công trình cần chuyển từ tư duy "xây mới rồi thay thế" sang "bảo trì, cải tạo và thích ứng," nhằm sử dụng hiệu quả tài nguyên và hạn chế phát sinh chất thải xây dựng.

Trên thực tế, nhiều khu chung cư tại Pháp đã trải qua nhiều đợt đại tu trong suốt hàng chục, thậm chí hàng trăm năm tồn tại.

Mái nhà, mặt tiền, hệ thống điện, đường ống, thang máy hay lớp cách nhiệt đều có thể được thay mới nhiều lần, trong khi phần kết cấu chính của công trình vẫn tiếp tục được khai thác.

Thay vì xác định trước thời điểm một tòa chung cư "hết tuổi thọ", Pháp lựa chọn cách quản lý dựa trên tình trạng kỹ thuật và trách nhiệm bảo trì của cộng đồng đồng sở hữu.

Trong bối cảnh giảm phát thải carbon, tiết kiệm tài nguyên và thích ứng với biến đổi khí hậu trở thành ưu tiên của nhiều quốc gia, cách tiếp cận này không chỉ góp phần kéo dài vòng đời công trình mà còn hạn chế nhu cầu phá dỡ, xây dựng mới và những chi phí xã hội phát sinh./.