BĐS siêu đô thị TP. HCM: 'Cơ hội vàng' cho nhà đầu tư Hà Nội nhưng phải chú ý 5 điều

Chia sẻ tại Hội thảo chuyên đề: "Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội" doTạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức vào sáng 12/7, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho biết, kể từ ngày 1/7/2025, với việc vận hành mô hình chính quyền đô thị hai cấp và chính thức hợp nhất không gian phát triển giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tạo thành "TP.HCM mới" - siêu đô thị đầu tiên của Việt Nam.

"TP.HCM mới" có quy mô hơn 6.700km2, hơn 14 triệu dân, GRDP gần 2,4 triệu tỷ đồng, đóng góp 1/4 ngân sách quốc gia, trở thành đầu tàu kinh tế quốc gia và là trung tâm kết nối với mạng lưới các đô thị hiện đại toàn cầu.

Với ý nghĩa đó, nhiều "mạch máu giao thông" đang kiến tạo lại toàn bộ giá trị kết nối của vùng đô thị này gồm: Quốc lộ 13, đường Vành đai 3 TP.HCM; cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành; dự án Vành đai 4; dự kiến triển khai tuyến đường sắt đô thị trên cao số 2...

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan

Bên cạnh đó, Đông Bắc TP.HCM còn thừa hưởng tỷ lệ nhập cư thuần đứng top đầu cả nước. Theo thống kê, cứ 5 người sống tại đây thì có 1 người là dân nhập cư mới, một lực lượng lao động trẻ, ổn định, giàu tiềm năng tiêu dùng và nhu cầu nhà ở thực. Nhờ đó, thị trường bất động sản tại đây không chỉ tăng trưởng tốt, mà còn giữ được sự ổn định lâu dài.

“ Đông Bắc TP.HCM từng là phần lõi phát triển của tỉnh Bình Dương cũ đang vươn lên trở thành một trong những "ngôi sao sáng" của thị trường bất động sản phía Nam. Đông Bắc TP.HCM không chỉ mang dáng dấp của một Bình Dương năng động, mà còn là phiên bản tích hợp hơn, mang đậm tính đô thị, dịch vụ, hiện đại và đáng sống, là tâm điểm thu hút đầu tư, nhất là phân khúc căn hộ, đặc biệt phù hợp với giới chuyên gia, người trẻ trung lưu và người có nhu cầu ở thực. Bởi lẽ, nếu sở hữu căn hộ tại khu vực này, cư dân hoàn toàn có thể sáng làm việc tại trung tâm TP.HCM và chiều trở về sống trong một không gian xanh, tiện nghi tại Đông Bắc TP.HCM - một trung tâm mới đang hình thành”, nhà báo Phạm Nguyễn Toan nhấn mạnh

Đồng quan điểm trên, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sáp nhập đơn vị hành chính không chỉ mở rộng địa giới mà còn mở ra bước ngoặt phát triển mới cho TP.HCM khi thành phố trở thành siêu đô thị, tạo dư địa phát triển mạnh mẽ trong nhiều lĩnh vực.

Đáng chú ý, sau sáp nhập, thị trường BĐS TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với sự hình thành của hàng loạt dự án chất lượng, quy mô lớn.

Cụ thể, BĐS nhà ở Bình Dương cũ, nay là Đông Bắc TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2025 nguồn cung đạt khoảng 5.000 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tỷ lệ hấp thụ đạt trên 60%, cho thấy sức mua đang phục hồi tích cực. Nhu cầu nhà ở hiện hữu tại đây tiếp tục gia tăng, đặc biệt từ nhóm hơn 50.000 chuyên gia và lao động chất lượng cao làm việc tại các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, làn sóng dịch chuyển từ đô thị trung tâm TP.HCM cũng góp phần tạo lực cầu mạnh, cùng với nhu cầu đầu tư từ các nhà đầu tư khu vực phía Nam và trên cả nước.

Về giá bán, mặt bằng giá thứ cấp căn hộ chung cư không có nhiều biến động. Các dự án mở bán mới có giá trung bình khoảng 40 - 50 triệu đồng/m² (chưa trừ chiết khấu), cao hơn khoảng 20% so với căn hộ thứ cấp do vị trí tốt và chất lượng vượt trội. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn 20 - 30% so với các dự án giáp ranh khu Đông TP.HCM, dù chất lượng tương đương.

TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ tại hội thảo

“Trong bối cảnh tái cấu trúc vùng và mở rộng quy hoạch, Đông Bắc TP.HCM đang chứng kiến xu hướng thay đổi rõ nét. Bất động sản công nghiệp sẽ được tái cấu trúc đồng bộ, chất lượng, nhờ đó là điểm đến thu hút FDI và hình thành cộng đồng chuyên gia, kỹ sư, lao động tay nghề cao. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở chất lượng cao.

Với bất động sản nhà ở, nhờ quỹ đất rộng, khu vực này sẽ là nơi xuất hiện các dự án nhà ở được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, chú trọng yếu tố xanh, thông minh và tiện ích cao cấp. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp dự báo sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của nhóm cư dân tinh hoa, đặc biệt tại khu vực trung tâm tài chính, công nghệ cao”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Chưa kể, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, mở rộng quy hoạch đô thị và tái cấu trúc vùng đã tạo nên sự dịch chuyển cư dân, từ trung tâm TP.HCM vốn chật chội về các dự án tọa lạc ngay cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, nơi này sẽ trở thành tâm điểm mới nhờ được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đồng bộ và chính sách phát triển mới. Do đó, phân khúc căn hộ được dự báo sẽ là phân khúc lên ngôi trong giai đoạn tới.

Đáng chú ý, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường khu vực.

Trong khi mặt bằng giá bất động sản Hà Nội và một số thị trường trọng điểm khác đang neo ở mức cao, biên lợi nhuận ngày càng thu hẹp, thì Đông Bắc TP.HCM đang ở điểm khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới, hấp dẫn hơn, thông minh hơn và bền vững hơn.

Và theo ghi nhận của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, làn sóng "Nam tiến" của các nhà đầu tư phía Bắc vào những dự án có nhu cầu ở thực tại khu vực này trong 6 tháng đầu năm 2025 là tín hiệu rõ ràng về sự dịch chuyển dòng tiền chiến lược.

Vì thế theo TS. Nguyễn Văn Đính, đây chính là giai đoạn cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, Song, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, không phải cứ hạ tầng tốt là xuống tiền ngay. Trong bối cảnh thị trường BĐS đang bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ, việc lựa chọn đúng dự án không chỉ giúp đảm bảo an toàn dòng vốn mà còn tạo dư địa sinh lời dài hạn.

TS. Nguyễn Văn Đính lưu ý, nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án hội tụ đủ các yếu tố sau:

- Chọn các dự án có pháp lý minh bạch; chủ đầu tư uy tín.

- Dự án được quy hoạch đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh, thông minh và đầy đủ tiện ích, đặc biệt có xu hướng các dự án "dưỡng lành" có hệ sinh thái cảnh quan được đầu tư bài bản, sẽ được quan tâm.

- Kết nối với hạ tầng giao thông, thuận lợi trong di chuyển gần đường quốc lộ, vành đai, metro…

- Mức giá phù hợp, có khả năng tăng giá cao và vừa có thể cho thuê với lợi suất tốt.

- Gần các trung tâm phát triển công nghiệp, dịch vụ…

Một trong những dự án đang gây chú ý tại TP. HCM

Đáng chú ý, với làn sóng Nam tiến hiện nay, dự án La Pura - đô thị all-in-one đang là dự án tâm điểm thu hút đầu tư tại khu Đông Bắc TP.HCM khi có vị trí thuận lợi nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 13, chỉ mất 15 phút để đến Landmark 81 và 30 phút tới sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất.

Khánh Nguyên