Bất động sản thương mại Trung Quốc sôi động trở lại

Giao dịch bất động sản thương mại tại Thượng Hải và nhiều thành phố lớn tăng mạnh khi nhà đầu tư tranh thủ mua tài sản giá thấp. Ảnh: Shutterstock.

Giao dịch bất động sản thương mại tại nhiều thành phố lớn của Trung Quốc, đặc biệt là Thượng Hải, đang tăng tốc khi giới đầu tư đẩy mạnh săn tìm những tài sản có vị trí đắc địa với kỳ vọng thị trường đã chạm đáy và chuẩn bị bước vào chu kỳ phục hồi.

Theo SCMP, sau nhiều năm chìm trong khủng hoảng bất động sản, giá trị của các tòa nhà văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại trên khắp Trung Quốc đã giảm mạnh. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá tại một số thành phố bắt đầu có dấu hiệu ổn định, nhiều nhà đầu tư coi đây là thời điểm thích hợp để mua vào với mức giá hấp dẫn, theo các chuyên gia.

Giá giảm sâu, bất động sản thương mại hút khách

Động lực khác thúc đẩy làn sóng giao dịch đến từ việc Trung Quốc lần đầu tiên đưa vào giao dịch các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) niêm yết được bảo đảm bằng giao dịch địa ốc thương mại. Kênh huy động vốn mới này không chỉ mở thêm nguồn tài chính cho các chủ sở hữu tài sản mà còn tạo thêm sức hút đối với thị trường.

"Bất động sản văn phòng đã giảm giá rất sâu, thấp hơn khoảng 30-40% so với thời kỳ đỉnh cao", bà Candice Wang, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn khu vực Đông Trung Quốc của CBRE, nhận định.

"Chúng tôi cho rằng dư địa giảm giá không còn nhiều. Vì vậy, năm nay là thời điểm mang tính chiến lược để các nhà đầu tư gia nhập thị trường", bà cho biết thêm.

Theo số liệu của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, số lượng giao dịch giao dịch địa ốc thương mại tại Thượng Hải tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng giá trị giao dịch tăng 18%, đạt 27,4 tỷ nhân dân tệ (khoảng 4,05 tỷ USD).

Khoảng một nửa số thương vụ là giao dịch các tòa nhà văn phòng. Đáng chú ý, 60% bên mua là doanh nghiệp mua tài sản để sử dụng thay vì đầu tư tài chính.

Theo hãng dịch vụ bất động sản JLL, nhiều doanh nghiệp tin rằng giá văn phòng đang tiến sát đáy sau thời gian dài giảm sâu. Việc mua vào ở thời điểm hiện tại được xem là cách đón đầu chu kỳ phục hồi và tránh phải trả mức giá cao hơn trong tương lai.

Bà Sun Ling, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn khu vực Đông Trung Quốc của JLL, cho biết dòng tiền đang tập trung mạnh vào các tài sản có vị trí đẹp nằm bên trong tuyến Vành đai Trong (Inner Ring Road) của Thượng Hải.

Sự khởi sắc của phân khúc địa ốc thương mại diễn ra song song với những tín hiệu phục hồi của thị trường nhà ở. Sau 6 năm suy giảm, nhiều nhà môi giới nhận định kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Trung Quốc đang dần hình thành.

Giá văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại giảm sâu đang thu hút nhà đầu tư. Ảnh: Reuters.

Dữ liệu từ công ty môi giới Lianjia cho thấy hơn 31.000 căn nhà cũ được giao dịch tại Thượng Hải trong tháng 3, mức cao nhất trong vòng 5 năm. Ba tháng sau đó, số lượng giao dịch mỗi tháng đều duy trì trên 25.000 căn, cao hơn đáng kể ngưỡng 20.000 giao dịch/tháng mà giới môi giới địa phương coi là tín hiệu của một thị trường thứ cấp sôi động.

"Nếu đà phục hồi này được duy trì thêm 3-4 tháng nữa, ngày càng nhiều người mua nhà cũng như nhà đầu tư bất động sản thương mại sẽ trở nên lạc quan hơn về triển vọng của toàn ngành", ông Li Yan, quản lý kinh doanh tại Công ty Môi giới bất động sản 5i5j ở Thượng Hải, nhận định.

"Niềm tin của thị trường là yếu tố then chốt để hỗ trợ giá bất động sản tiếp tục tăng", ông Li nhấn mạnh

Đà phục hồi không chỉ diễn ra tại Thượng Hải. Theo CBRE, trong nửa đầu năm 2026, tổng giá trị giao dịch bất động sản thương mại tại Bắc Kinh đạt 25,7 tỷ nhân dân tệ, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Tại Thành Đô, giá trị giao dịch thậm chí tăng tới 92,5%.

Cú hích từ các quỹ tín thác

Trong bối cảnh nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại, nhiều tổ chức tài chính quốc tế như Citigroup kêu gọi Bắc Kinh triển khai các biện pháp kích thích mạnh tay hơn, bao gồm tiếp tục hạ lãi suất, cắt giảm thuế, nới lỏng thêm các hạn chế mua nhà và đẩy mạnh thu mua quỹ đất nhàn rỗi nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

Một cú hích đáng chú ý khác xuất hiện vào cuối tháng 6, khi bốn quỹ REIT niêm yết đầu tiên của Trung Quốc được bảo đảm bằng bất động sản thương mại chính thức giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải. Động thái này mở ra kênh huy động vốn mới cho các doanh nghiệp phát triển văn phòng, trung tâm thương mại và khách sạn.

Trước đó, vào năm 2025, các quan chức của cơ quan quản lý chứng khoán Trung Quốc kêu gọi đẩy nhanh việc mở rộng thị trường quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đại chúng, coi đây là giải pháp quan trọng nhằm giảm áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu tìm kiếm kênh đầu tư có lợi suất ổn định của nhà đầu tư, theo Reuters.

Các quỹ REIT mới được kỳ vọng tạo cú hích cho thị trường bất động sản thương mại Trung Quốc. Ảnh: Reuters.

Ông Han Zhuo, Trưởng bộ phận Giám sát trái phiếu thuộc Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc (CSRC), cùng ông Jiang Jie, phụ trách nhóm pháp lý của đơn vị này, cho rằng Bắc Kinh cần sớm cho phép các dự án bất động sản thương mại được niêm yết dưới hình thức REIT.

Theo hai quan chức, động thái này sẽ góp phần hình thành mô hình tăng trưởng mới, bền vững hơn cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong bối cảnh ngành vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn.

Mô hình REIT cho phép chủ sở hữu huy động dòng tiền từ các tài sản có giá trị lớn nhưng khó chuyển nhượng mà vẫn giữ quyền kiểm soát tài sản. Trong khi đó, nhà đầu tư có thể hưởng nguồn thu nhập định kỳ từ dòng tiền do các bất động sản này tạo ra.

Theo bà Sun Ling của JLL, việc mở rộng thị trường REIT đã thúc đẩy nhu cầu đối với các trung tâm thương mại quy mô lớn, bởi công cụ này giúp các chủ đầu tư đa dạng hóa nguồn vốn và phân tán rủi ro hiệu quả hơn.

Công ty Chứng khoán Pacific Securities dự báo các quỹ REIT bất động sản thương mại có thể mang lại lợi suất hàng năm từ 4,4% đến 5,65%, cao hơn đáng kể so với mức lãi suất tiền gửi kỳ hạn một năm khoảng 1% mà các ngân hàng thương mại Trung Quốc đang áp dụng.