Bất động sản khu công nghiệp và triển vọng FDI trước sức ép thuế quan

Bất động sản khu công nghiệp vẫn đang loay hoay phục hồi. Ảnh: H.P

Sự phân hóa của nhóm bất động sản

Phiên giao dịch đầu tuần này (2-6-2025), hàng loạt cổ phiếu bất động sản tiếp tục tăng rất mạnh, như cổ phiếu của Công ty cổ phần (CTCP) Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH), CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL), CTCP Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) và thậm chí tăng trần như cổ phiếu của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR), Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG).

Có thể nói trong thời gian gần đây, nhóm cổ phiếu bất động sản đã có dấu hiệu hút tiền khá mạnh trở lại. Đơn cử như cổ phiếu đầu tàu trong nhóm bất động sản là VHM của CTCP Vinhomes đã tăng hơn 100% trong vòng ba tháng qua. NVL tăng hơn 80% từ đáy gần nhất hồi đầu tháng 4. DXG của CTCP Tập đoàn Đất Xanh tăng hơn 40% trong vòng hai tháng qua. Các cổ phiếu bất động sản còn lại như KDH, CEO, PDR dù khởi động chậm hơn nhưng cũng đã đạt mức tăng đáng kể trong những ngày vừa qua.

Trái ngược với nhóm cổ phiếu bất động sản thương mại, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp dù cũng theo xu hướng phục hồi của thị trường chung từ giữa tháng 4-2025 đến nay, nhưng tốc độ kém hơn hẳn. Cổ phiếu BCM của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP tăng chỉ khoảng 15% trong cùng khoảng thời gian, cổ phiếu PHR của CTCP Cao su Phước Hòa và SIP của CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG tăng hơn 25%, riêng cổ phiếu KBC của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP tăng được hơn 30%.

Sau khi Tổng thống Mỹ Donald Trump công bố đánh thuế mạnh lên hàng hóa của các đối tác thương mại lớn như Việt Nam, điều này không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp xuất khẩu, mà giới phân tích cho rằng dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam sẽ bị tác động tiêu cực, khi các doanh nghiệp sẽ tìm đến những quốc gia bị đánh thuế thấp hơn. Chính vì lẽ đó mà nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp cũng chịu ảnh hưởng đáng kể, với giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã lao dốc mạnh trong đợt suy giảm đầu tháng 4 và vẫn đang loay hoay phục hồi.

Thực tế, các doanh nghiệp FDI lớn tại Việt Nam thời gian qua đã thiết lập nhà máy tại các quốc gia khác nhau, nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng và linh hoạt trong hoạt động sản xuất toàn cầu, trong bối cảnh các căng thẳng địa chính trị và rủi ro thương chiến ngày càng trở nên khó lường. Ngoài Việt Nam, các quốc gia như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Hàn Quốc và gần đây là Ấn Độ đang là địa điểm đặt các cơ sở sản xuất của nhiều tập đoàn công nghệ lớn trên thế giới.

Chính vì vậy, trước diễn biến Việt Nam nằm trong nhóm bị áp thuế cao (trước khi đàm phán thương mại với Mỹ có kết quả), một số doanh nghiệp đã chủ động xây dựng kế hoạch mở rộng và tái cơ cấu chuỗi cung ứng, xem xét việc chuyển các dòng sản phẩm có nguy cơ chịu mức thuế cao ra khỏi Việt Nam đến các quốc gia chịu thuế suất thấp hơn, trong khi vẫn duy trì sản xuất các mặt hàng chịu thuế thấp tại Việt Nam để tối ưu chi phí và duy trì hiệu quả cạnh tranh.

Dòng vốn FDI không dễ rời đi

Theo các chuyên gia phân tích, nếu mức thuế đối ứng 46% áp lên Việt Nam không giảm xuống, các công ty trong ngành dệt may, giày dép như Nike sẽ buộc phải chuyển hướng sang các quốc gia như Bangladesh, Ấn Độ hoặc Mexico - vốn có lợi thế vị trí địa lý gần Mỹ. Tuy nhiên, trong một phát biểu gần đây, ông Trump cho rằng Mỹ không hướng tới sản xuất giày thể thao và áo phông, khi mà các sản phẩm dệt may như áo, tất có thể được làm rất tốt ở những nơi khác. Vì vậy, có lý do để tin rằng một thỏa thuận thương mại tiềm năng giữa Mỹ và Việt Nam sẽ sớm được ký kết trong thời gian tới, với nhóm ngành dệt may sẽ chỉ chịu mức thuế thấp.

Đối với các ngành công nghệ cao như các thiết bị điện tử, điện thoại và máy tính, câu chuyện lại phức tạp hơn, khi theo như lời Tổng thống Mỹ Donald Trump thì nước này mong muốn sản xuất các thiết bị quân sự như xe tăng, tàu thủy và những thứ lớn lao như chip, máy tính..., do đó sẽ tìm cách kéo các doanh nghiệp công nghệ cao về lại Mỹ. Dù vậy, mức lương tại Mỹ quá cao đang là rào cản lớn nhất cho mục tiêu này của ông Trump.

Thay vì lựa chọn Mỹ, một số tập đoàn như LG, Intel và Samsung đang cân nhắc dịch chuyển một phần sản xuất sang các nước chịu thuế thấp như Ấn Độ, Thái Lan hay Indonesia để giảm rủi ro thuế quan. Dù vậy, giới phân tích cũng chỉ ra rằng ngoài thuế suất, các yếu tố như chi phí lao động, chi phí vận chuyển, logistics, sự đồng bộ hạ tầng và tự do thương mại vẫn là điều kiện quan trọng quyết định đến xu hướng chuyển dịch đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia. Ngoài ra, môi trường chính trị ổn định, cơ chế thông thoáng và tăng cường các chính sách ESG (môi trường, xã hội và quản trị) cũng là các yếu tố ngày càng được quan tâm.

Trong khi đó, Việt Nam hiện vẫn là quốc gia có chi phí nhân công cạnh tranh tốt hơn so với nhiều nước khác trong khu vực như Thái Lan, Indonesia hay Malaysia. Về tự do thương mại, Việt Nam cũng đang là quốc gia có độ mở lớn và có mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA) sâu rộng nhất ASEAN với 17 FTA, nên có lợi thế rất lớn trong thu hút thương mại và đầu tư. Các FTA những năm qua đã giúp các doanh nghiệp có cơ sở sản xuất tại Việt Nam tiếp cận thị trường rộng lớn với thuế suất ưu đãi.

Về cơ chế, Việt Nam vẫn đang có chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp FDI, cộng thêm môi trường chính trị ổn định và vị trí địa lý thuận lợi là đường bờ biển dài có nhiều cảng biển nước sâu, đáp ứng cho các hoạt động vận tải đường biển và logistics. Chính phủ Việt Nam trong thời gian gần đây cũng đẩy mạnh các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và năng lượng tái tạo, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc thu hút FDI. Chính vì vậy, Việt Nam vẫn có thể là một lựa chọn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Thực tế là sau thông tin thuế quan của Mỹ, một số doanh nghiệp lớn như Apple, Foxconn, Luxshare và Goertek tiếp tục mở rộng hoạt động tại Việt Nam nhờ chiến lược dài hạn và vai trò quan trọng của Việt Nam trong chuỗi cung ứng điện tử. Đơn cử như Foxconn cùng các đối tác của Apple như Luxshare và Goertek tiếp tục có kế hoạch rót thêm 300 triệu đô la Mỹ vào nhà máy ở Bắc Giang.

Còn theo báo cáo từ Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) ngày 16-4-2025, Apple đã hoàn tất chuyển 11 nhà máy sản xuất thiết bị nghe nhìn vào Việt Nam và không có dấu hiệu rút lui do thuế quan, nhờ chiến lược dài hạn tại Việt Nam. Hiện Apple đã nâng tỷ lệ sản xuất iPad và Apple Watch tại Việt Nam lên đến 25%, bên cạnh kế hoạch sản xuất MacBook tại Việt Nam từ cuối năm 2025 theo định hướng đã xác định từ năm 2022.

Triêu Dương