Bất động sản khu công nghiệp chuyển mình

Xu hướng khu công nghiệp thông minh, thế hệ mới

Tháng 11/2021 tại hội nghị COP26, Việt Nam đã có những cam kết mạnh mẽ cùng 150 quốc gia trên thế giới, sẽ đưa mức phát thải ròng về “0” vào năm 2050, giảm 30% lượng phát thải khí metan gây hiệu ứng nhà kính vào năm 2030. Tiếp đó, tại hội nghị COP27 vào tháng 11/2022, Việt Nam giữ nguyên cam kết, nhưng cũng lưu ý rằng đây là bài toán khó khăn và phức tạp, đòi hỏi sự hỗ trợ của cộng đồng quốc tế về cả nguồn lực và công nghệ.

Khu công nghiệp Thăng Long, huyện Đông Anh. Ảnh: Phạm Hùng

Cam kết của Việt Nam phù hợp với chiến lược quốc gia về tăng trưởng xanh và xu thế mới của thế giới. Đây cũng là một trong những nội dung cụ thể hóa Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (2021 – 2030), nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2021 – 2025); phấn đấu đến năm 2030, Việt Nam là nước đang phát triển có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao và xác định tầm nhìn đến năm 2045 trở thành nước phát triển, thu nhập cao.

Đáng chú ý, ngày 28/5/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý KCN và khu kinh tế, trong đó đề cập đến KCN sinh thái. Đến ngày 24/1/2025, Bộ KH&ĐT(nay là Bộ Tài chính) cũng ban hành Thông tư số 5/2025/TTBKHĐT hướng dẫn xây dựng KCN sinh thái. Theo đó, KCN sinh thái là cộng đồng của các DN sản xuất và cung cấp dịch vụ nhằm cùng nhau hướng tới sự nâng cao hiệu quả kinh tế và môi trường thông qua sự hợp tác quản lý tài nguyên môi trường, bao gồm năng lượng, nước, vật liệu và các tài nguyên khác (trên nguyên tắc lợi ích tập thể). Đây còn là một chiến lược hiệu quả để xây dựng các cụm liên kết ngành mạnh, có sức cạnh tranh cao, phát triển bền vững, góp phần nâng cao vị thế của nền kinh tế nói chung và các ngành công nghiệp tại Việt Nam nói riêng.

Thạc sĩ- kỹ sư Bạch Ngọc Tùng - Công ty Cổ phần công nghệ Xây dựng ACUD Việt Nam cho biết, trong bối cảnh Cách mạng công nghiệp 4.0 và yêu cầu cấp thiết đặt ra cho phát triển bền vững, các KCN truyền thống đang trải qua một quá trình chuyển đổi, nhằm hình thành nên KCN thế hệ mới. Có thể nhận diện ba xu hướng chủ đạo đang định hình tương lai phát triển này, đó là: chuyển đổi số, ứng dụng các công nghệ như IoT, AI, Big Data để tối ưu hóa vận hành, quản lý tài nguyên và nâng cao hiệu quả; phát triển bền vững và xanh hóa, tập trung vào hiệu quả sử dụng tài nguyên, kinh tế tuần hoàn, giảm thiểu tác động môi trường, với mô hình KCN sinh thái là điển hình; tích hợp đa chức năng, phát triển các mô hình KCN liên kết chặt chẽ với đô thị và dịch vụ (KCN - đô thị - dịch vụ), hướng tới các TP công nghiệp thông minh, thay vì chỉ là những khu vực sản xuất tập trung biệt lập.

Đồng quan điểm, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Vietnam cho rằng, thay vì mô hình truyền thống, các KCN thế hệ mới đang tích hợp 3 lớp dịch vụ, gồm hạ tầng thông minh (Internet vạn vật - IoT, 5G); hệ sinh thái DN phụ trợ; tiện ích đa chức năng, như trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), khu nhà ở công nhân.

Tổng Giám đốc Avison Young Vietnam David Jackson

Mô hình nhà xưởng cao tầng giúp tiết kiệm 40% diện tích, cho phép thuê linh hoạt theo module, đã được áp dụng tại nhiều địa phương như TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh. Về hạ tầng công nghiệp xanh, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2030 có 30% KCN đạt chứng chỉ LEED/xanh, mở ra cơ hội phát triển các dự án sử dụng vật liệu tái chế, hệ thống năng lượng mặt trời áp mái và xử lý nước thải tuần hoàn. Dự án Khu liên hợp công nghiệp Hàn Quốc tại Hưng Yên là một ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này.

Cần đồng bộ các giải pháp lớn

Được biết, đầu năm 2025, Chính phủ đã phê duyệt 14 dự án KCN mới trên cả nước. Các dự án này được triển khai tại Cần Thơ, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Phước, Bắc Giang, Hải Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, với tổng diện tích hơn 4.000ha, tổng vốn đầu tư lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Một số KCN còn được định hướng phát triển theo mô hình hiện đại, ứng dụng công nghệ cao và chú trọng yếu tố bền vững, phù hợp với xu hướng phát triển công nghiệp xanh.

Phó Chủ tịch Liên Chi hội bất động sản công nghiệp Việt Nam Nguyễn Văn Tiến cho rằng, Việt Nam hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển các KCN thông minh, dựa trên 3 nhóm lợi thế then chốt: vị trí địa lý chiến lược, động lực chính sách mạnh mẽ và nền tảng hạ tầng – nhân lực đang được cải thiện rõ rệt. Các KCN thông minh tại Việt Nam đang thu hút đầu tư vào lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, thân thiện môi trường và tích hợp công nghệ số như: sản xuất điện tử - bán dẫn - linh kiện chính xác; công nghệ xe điện và pin năng lượng; năng lượng tái tạo và công nghệ tuần hoàn... mở ra cơ hội để các KCN Việt Nam đáp ứng tốt hơn yêu cầu của các nhà đầu tư quốc tế và sự tham gia sâu rộng vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, để thực hiện hóa tiềm năng này cần có sự đồng lòng và quyết liệt từ tất cả các bên liên quan. “Chúng ta cần tập trung vào việc tái cấu trúc quy hoạch, nâng cấp hạ tầng công nghệ, phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, thúc đẩy các mô hình KCN thông minh, xanh, tuần hoàn. Đây sẽ là nền tảng vững chắc để Việt Nam không chỉ thu hút dòng vốn FDI chất lượng mà còn khẳng định vị thế trong cuộc đua công nghiệp 4.0” - ông Nguyễn Văn Tiến nhận định.

Đồng quan điểm này, Giám đốc Trung tâm Xúc tiến, Thông tin và Hỗ trợ đầu tư phía Bắc (Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính) Phạm Thanh Bình cho biết thêm, hiện nay cả nước có 416 KCN được thành lập, với tổng diện tích gần 129.000ha, nhưng mới chỉ có 6 KCN sinh thái được thí điểm theo hỗ trợ của UNIDO tại Ninh Bình, Đà Nẵng, Cần Thơ, TP Hồ Chí Minh. Phần lớn KCN vẫn đang vận hành theo mô hình truyền thống, phân tán hạ tầng xử lý, thiếu tích hợp dịch vụ hậu cần – đổi mới – đào tạo, chưa phát huy hiệu quả sử dụng đất hay năng lượng. Ngoài ra, một tỷ lệ đáng kể các KCN chưa có hệ thống giám sát môi trường tự động, gây khó khăn cho việc quản lý phát thải; chỉ khoảng 15% DN trong các KCN có khả năng tiếp nhận công nghệ cao hoặc tham gia sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Theo ông Phạm Thanh Bình, để phát triển KCN sinh thái đi đúng hướng, có 5 giải pháp lớn cần được đồng hành triển khai trong thời gian tới. Trong đó, cần đẩy mạnh quy hoạch tích hợp vùng: KCN không thể đơn lẻ mà phải kết nối đồng bộ với đô thị, cảng biển, cao tốc và trung tâm đổi mới sáng tạo – giáo dục – hậu cần. Điều này đòi hỏi tư duy liên ngành, phối hợp liên vùng; gắn đào tạo – công nghệ – công nghiệp: hình thành các cụm liên kết “KCN – Trường nghề – Trung tâm đổi mới sáng tạo”, từ đó tạo nguồn lao động kỹ thuật số, kỹ năng xanh, nhân lực AI – tự động hóa, sẵn sàng phục vụ sản xuất thông minh;...

Doãn Thành