Bất động sản công nghiệp tăng trưởng thần tốc cuối năm?

Theo dữ liệu của Cục Thống kê, tính đến hết ngày 30/9/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 28,54 tỷ USD, trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với 7,27 tỷ USD, còn kinh doanh bất động sản, mà trọng tâm là bất động sản công nghiệp đạt 2,57 tỷ USD.

Đón dòng vốn mới

Những con số thống kê không chỉ phản ánh sức hút của Việt Nam trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư toàn cầu ngày càng gay gắt, mà còn khẳng định vai trò của bất động sản công nghiệp như “đầu kéo” trong chuỗi giá trị FDI.

Theo ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, Việt Nam đang trở thành điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược, vừa là cầu nối giữa châu Á và châu Âu, vừa nằm trên tuyến hàng hải quốc tế sầm uất ở Biển Đông.

Đặc biệt, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung, biến động địa chính trị và xu hướng “Trung Quốc + 1” tiếp tục định hình lại bản đồ đầu tư toàn cầu. Trong làn sóng dịch chuyển ấy, Việt Nam đang nổi lên như một “cứ điểm sản xuất mới” với lợi thế chi phí cạnh tranh, hạ tầng logistics cải thiện và môi trường chính trị ổn định.

Bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tăng tốc trong chặng cuối năm 2025.

Minh chứng, các nhà đầu tư quốc tế như VSIP, Sembcorp (Singapore), Amata, WHA (Thái Lan), Core5 (liên doanh Indochina Capital – Kajima, Nhật Bản) hay BW Industrial (liên doanh Warburg Pincus – Becamex IDC) đang đẩy mạnh mở rộng tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm, như Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai và Bình Dương.

Chỉ riêng Core5, trong vòng 3 năm, đã phát triển 6 khu nhà xưởng xây sẵn tại các vị trí chiến lược phía Bắc, cho thấy tốc độ triển khai nhanh và định hướng đầu tư dài hạn.

Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy trung bình các khu công nghiệp hiện đạt 80% ở miền Bắc và 89–92% ở miền Nam. Con số này phản ánh sức cầu ổn định, đặc biệt ở các trung tâm công nghiệp lớn, nơi quỹ đất sạch ngày càng hạn chế.

Đáng chú ý, nếu như trước đây, bất động sản công nghiệp Việt Nam chủ yếu thu hút vốn từ các nhà đầu tư Đông Bắc Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc), thì nay dòng vốn từ ASEAN và châu Âu đang gia tăng đáng kể.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, cho biết: “Trong tổng vốn đầu tư từ ASEAN vào Việt Nam, lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm tới 30,4%, cao hơn nhiều so với tỷ trọng bình quân toàn quốc”.

Điều này cho thấy các nhà đầu tư khu vực đang nhìn thấy tiềm năng phát triển dài hạn, đặc biệt là trong các phân khúc khu công nghiệp xanh, logistics và sản xuất công nghệ cao.

Cùng thời điểm, nhiều nhà đầu tư từ Thụy Điển, Hà Lan và Malaysia cũng bắt đầu rót vốn vào các dự án chuỗi cung ứng xanh, đặc biệt là những mô hình nhà xưởng đạt tiêu chuẩn ESG, hướng tới sản xuất carbon thấp và kinh tế tuần hoàn.

Liệu có “tăng trưởng thần tốc”?

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills TP.HCM, nhà xưởng và kho vận đạt chuẩn ESG đang là “điểm đến” hàng đầu của dòng vốn FDI. Trong nửa đầu năm 2025, phân khúc này ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong 3 năm qua, với công suất lấp đầy đạt 88–89%.

“Xu hướng chuyển sang nhà xưởng xây sẵn phản ánh sự thay đổi tư duy đầu tư – ưu tiên linh hoạt, tốc độ và hạ tầng hiện đại, thay vì tự xây mới kéo dài 6–12 tháng”, ông Campbell nói.

Theo ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao Avison Young Việt Nam, năm 2025 chứng kiến nhiều cải cách về pháp lý và thủ tục đầu tư, đặc biệt trong các lĩnh vực dự án công nghệ cao, thuế thu nhập doanh nghiệp và quy trình cấp phép đặc biệt. Những điều chỉnh này không chỉ rút ngắn thời gian triển khai mà còn tăng tính minh bạch và khuyến khích đầu tư xanh.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông liên vùng từ cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai, đến cảng nước sâu và sân bay quốc tế đang được hoàn thiện đồng bộ. Đây là “mạch máu” giúp tăng khả năng kết nối logistics, giảm chi phí vận chuyển và nâng cao năng lực cạnh tranh cho các khu công nghiệp.

Với nền tảng vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy cao và chính sách cởi mở, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang duy trì tốc độ tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đà tăng này không mang tính bùng nổ ngắn hạn, mà là kết quả của một chu kỳ phát triển bền vững, chọn lọc.

Bà Hằng Đặng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định: “Thị trường sẽ không tăng trưởng kiểu “nóng vội” mà phát triển theo hướng chọn lọc, tập trung vào giá trị bền vững và tiêu chuẩn ESG. Đây là khác biệt lớn nhất so với giai đoạn 2018–2020”.

Chưa kể, một số thách thức của bất động sản công nghiệp vẫn tồn tại, như thiếu quỹ đất sạch, chi phí đền bù cao, nguồn nhân lực kỹ thuật hạn chế... Tuy nhiên, Việt Nam vẫn đang chứng minh năng lực điều hành tốt và tầm nhìn dài hạn trong quy hoạch khu công nghiệp.

Tựu trung lại, cuối năm 2025, giới chuyên gia nhận định công nghiệp Việt Nam đang ở “vùng tăng tốc”, không phải bằng sự bùng nổ ngắn hạn mà bằng sức bền của cải cách, chất lượng dòng vốn và định hướng xanh hóa.

Nếu 2023–2024 là giai đoạn “gom đất đón sóng”, thì 2025 chứng kiến bước chuyển từ lượng sang chất, phát triển khu công nghiệp xanh, thông minh, logistics tích hợp, chuẩn ESG.

Với tốc độ hiện tại, giai đoạn 2026–2030 có thể trở thành “thập kỷ vàng” của bất động sản công nghiệp Việt Nam, khi Việt Nam tiến gần hơn tới vai trò trung tâm sản xuất và chuỗi cung ứng hàng đầu Đông Nam Á.

Từ vị thế “đón dòng vốn dịch chuyển”, Việt Nam đang dần chuyển mình thành “bệ phóng chiến lược” của chuỗi cung ứng toàn cầu, nơi các giá trị xanh, bền vững và công nghệ cao trở thành tiêu chuẩn mới cho sự phát triển dài hạn.

Nhật Minh