Bất động sản bước vào 'luật chơi' mới

Thị trường bước vào chu kỳ chọn lọc mới

Sau giai đoạn dài tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng quy hoạch, hạ tầng và tâm lý đầu cơ, thị trường bất động sản đang chuyển sang một trạng thái thực tế hơn. Nhiều chuyên gia cho rằng, đây không còn là thời điểm mà mọi dự án đều có thể tăng giá chỉ nhờ nguồn cung khan hiếm hay những thông tin mang tính “đón sóng”. Trong chu kỳ mới, yếu tố quyết định sức hấp dẫn của một bất động sản nằm ở khả năng phục vụ nhu cầu thật, tạo ra dòng tiền và duy trì giá trị lâu dài.

Ảnh minh họa

Ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, từng nhận định rằng trong giai đoạn 2013-2018, nhà đầu tư thường tìm kiếm những khu vực sắp có quy hoạch, mở đường hoặc có kỳ vọng tăng giá để đón đầu cơ hội. Khi đó, không ít người mua chưa quá quan tâm đến việc khu vực đó có dân cư, việc làm, khu công nghiệp hay khả năng khai thác dòng tiền hay không. Chỉ cần xuất hiện thông tin về hạ tầng hoặc quy hoạch, giá đất tại nhiều nơi đã có thể tăng mạnh sau vài năm.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã khác. Sau giai đoạn thị trường trầm lắng, nhiều khu vực vùng ven, thiếu động lực phát triển hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân vẫn phục hồi chậm. Điều này khiến người mua thận trọng hơn khi xuống tiền. Thay vì chỉ đặt câu hỏi “dự án có tăng giá không?”, nhà đầu tư và người mua nhà bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến những yếu tố cụ thể như căn hộ có dễ cho thuê hay không, khu đô thị đã có cư dân sinh sống chưa, xung quanh có trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, văn phòng, việc làm và các tiện ích thiết yếu hay chưa.

Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ tư duy mua tài sản để chờ tăng giá sang mua tài sản có khả năng khai thác và tạo ra giá trị ổn định theo thời gian. Đây là sự thay đổi quan trọng, bởi nó phản ánh quá trình trưởng thành của cả người mua lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những cuộc chơi mang nặng tính đầu cơ, dựa trên giá trị không thực chất, dần bị thu hẹp. Dòng tiền sẽ có xu hướng tìm đến các sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực, kinh doanh hoặc tích lũy tài sản dài hạn.

Cùng với đó, việc các nút thắt pháp lý từng bước được tháo gỡ cũng được kỳ vọng sẽ giúp cơ cấu nguồn cung cân bằng hơn. Đặc biệt, các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và các sản phẩm có mức giá phù hợp sẽ có thêm dư địa phát triển. Áp lực tài chính và sức mua suy giảm cũng buộc chủ đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận, nâng cao chất lượng sản phẩm, kiểm soát giá bán và gia tăng tiện ích để cạnh tranh.

Từ bán kỳ vọng sang bán khả năng tạo dòng tiền

Sự thay đổi trong hành vi người mua đang đặt doanh nghiệp bất động sản trước yêu cầu phải thay đổi mô hình phát triển. Nếu trước đây, một số dự án có thể bán hàng tốt nhờ thông tin quy hoạch, cam kết lợi nhuận hoặc kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay những yếu tố đó không còn đủ sức thuyết phục thị trường. Người mua ngày càng đòi hỏi nhiều hơn về pháp lý, tiến độ, chất lượng sống và khả năng khai thác thực tế.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng nhiều chủ đầu tư hiện đã xây dựng các bộ phận chuyên nghiên cứu hành vi và chân dung khách hàng. Họ phân tích kỹ từng nhóm người mua để xác định sản phẩm mình phát triển có đáp ứng đúng nhu cầu hiện tại và xu hướng tương lai hay không. Theo ông Trung, thị trường giờ đây không chỉ cần một hệ thống tiện ích đơn lẻ, mà cần những khu đô thị hoàn chỉnh, nơi cư dân có thể sinh sống lâu dài với chất lượng sống tốt hơn.

Đây là điểm khác biệt lớn so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Trong nhiều năm, không ít doanh nghiệp tập trung vào việc phát triển dự án, mở bán và nhanh chóng thu hồi vốn. Tuy nhiên, ở chu kỳ mới, giá trị của một dự án không chỉ dừng lại ở thời điểm bàn giao, mà còn được đánh giá qua sức sống sau đó. Một khu đô thị đông cư dân, có trường học, y tế, thương mại, văn phòng, không gian công cộng và dịch vụ vận hành tốt sẽ tạo ra nguồn thu ổn định cho cư dân, nhà đầu tư và cả chính chủ đầu tư.

Ngược lại, những dự án thiếu cư dân, ít tiện ích, xa trung tâm việc làm hoặc không hình thành được hoạt động kinh tế nội khu sẽ khó duy trì sức hấp dẫn lâu dài. Trong bối cảnh người mua có nhiều lựa chọn hơn, những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn.

Xu hướng này lý giải vì sao ngày càng nhiều doanh nghiệp chuyển sang phát triển các đại đô thị tích hợp, kết hợp nhà ở với thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế và không gian công cộng. Không chỉ ở phân khúc nhà ở, tư duy tạo dòng tiền cũng đang lan sang bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng và nghỉ dưỡng. Ở các phân khúc này, hiệu quả vận hành ngày càng trở thành yếu tố then chốt quyết định sức cạnh tranh.

Nhà đầu tư ngày càng quan tâm giá trị sử dụng và khả năng khai thác của bất động sản - Ảnh minh họa

Dòng tiền thực quyết định vị thế doanh nghiệp

Trong chu kỳ phục hồi hiện nay, cơ hội sẽ không chia đều cho tất cả doanh nghiệp. Những chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch, năng lực tài chính vững và khả năng phát triển hệ sinh thái đồng bộ sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút khách hàng và dòng vốn. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc sở hữu các dự án chậm triển khai sẽ đối mặt với áp lực lớn hơn.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang hình thành một “luật chơi” mới. Thước đo năng lực của doanh nghiệp không còn chỉ là quy mô quỹ đất hay doanh số bán hàng trong ngắn hạn, mà là khả năng biến mỗi dự án thành một tài sản có sức sống. Dự án đó phải có cư dân, có hoạt động kinh tế, có khả năng khai thác và tạo ra dòng tiền bền vững.

Đây cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường trong dài hạn. Khi dòng tiền trở nên thận trọng hơn, những sản phẩm kém chất lượng, pháp lý yếu hoặc chỉ được thổi phồng bằng kỳ vọng sẽ dần bị sàng lọc. Ngược lại, các dự án đáp ứng nhu cầu thật, vận hành tốt và tạo ra giá trị sử dụng rõ ràng sẽ có cơ hội giữ giá, tăng giá và phát triển bền vững hơn.

Trong cuộc đua mới của thị trường địa ốc, doanh nghiệp nào tạo được dòng tiền thật cho khách hàng, doanh nghiệp đó sẽ có lợi thế. Và với người mua, một bất động sản đáng xuống tiền không còn chỉ là tài sản “có thể tăng giá”, mà phải là tài sản có thể sử dụng, khai thác và duy trì giá trị trong nhiều năm tới.

Đức Thuận