Bất động sản bớt khan hàng, dòng tiền chọn giá trị thực

Sau giai đoạn thận trọng, thị trường bất động sản đang bước vào thời kỳ có nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được cải thiện rõ rệt.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), 6 tháng đầu năm 2026 có khoảng 98.000 sản phẩm bất động sản được đưa ra thị trường, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%.

Nguồn cung bất động sản trở lại giúp người mua có thêm lựa chọn, thay vì phải chạy theo tâm lý FOMO như những giai đoạn thị trường khan hiếm hàng hóa.

Đáng chú ý, lượng giao dịch cũng cải thiện với khoảng 48.000 giao dịch trong nửa đầu năm, trong đó khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 58%.

Những con số này cho thấy dòng tiền không đứng ngoài thị trường, nhưng cách dòng tiền tham gia đã thay đổi. Khi nguồn cung không còn khan hiếm như trước, người mua có thêm quyền lựa chọn và thời gian để so sánh giữa giá bán, pháp lý, tiến độ, chất lượng sản phẩm cũng như khả năng khai thác tài sản.

Dòng tiền trở lại, tài sản giá trị thực “lên ngôi”

Theo TS. Huỳnh Thanh Điền, giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành, diễn biến dòng tiền vào bất động sản hiện nay cần được nhìn trong bối cảnh tín dụng thay đổi.

Đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước có động thái kiểm soát tín dụng, trong khi một số ngân hàng tăng lãi suất huy động khiến tiền gửi gia tăng. Tuy nhiên, khi thanh khoản hệ thống dồi dào hơn, các ngân hàng có nhu cầu tăng cho vay, qua đó có thể tạo điều kiện để một phần dòng tín dụng quay trở lại bất động sản.

Dù vậy, theo ông Điền, sự trở lại của tín dụng không đồng nghĩa dòng tiền sẽ chảy mạnh vào mọi loại bất động sản.

“Đầu tư bất động sản nên xem đây là tài sản tạo dòng tiền; nếu đầu tư thì chọn tài sản có thể cho thuê, kinh doanh”, ông Điền nói.

TS Huỳnh Thanh Điền

Theo chuyên gia, điểm khác biệt đáng chú ý của dòng tiền hiện nay nằm ở yêu cầu về giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền. Trong bối cảnh nền kinh tế ưu tiên sản xuất, kinh doanh, công nghiệp hóa và đổi mới sáng tạo, dòng vốn đầu tư bất động sản khó có thể quay lại hoàn toàn theo mô hình mua tài sản rồi chờ tăng giá.

Bởi vậy, thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới việc tài sản có thể tạo ra nguồn thu hay không.

Đây cũng là lý do những bất động sản có khả năng khai thác cho thuê, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu ở thực có thể được ưu tiên hơn các tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng hạ tầng, metro, đường sắt tốc độ cao, các tuyến vành đai hay mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông có thể tạo động lực gia tăng giá trị bất động sản. Tuy nhiên, người mua không nên xuống tiền chỉ dựa trên những kỳ vọng về hạ tầng còn ở tương lai.

Khi nguồn cung trở lại, một trong những lợi thế lớn nhất của người mua là có thêm cơ sở để so sánh. Nếu trước đây tình trạng khan hiếm khiến người mua dễ rơi vào tâm lý phải quyết định nhanh, thì hiện nay việc có nhiều dự án cùng cạnh tranh giúp người mua cân nhắc kỹ hơn về tổng giá trị tài sản.

Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Global Home, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TP.HCM (HCMO), cho rằng tiêu chí đánh giá bất động sản đang dần vượt ra ngoài câu chuyện giá và vị trí.

Nguồn cung tăng giúp người mua có thêm cơ sở so sánh về giá, pháp lý, chất lượng, tiện ích và chính sách bán hàng trước khi xuống tiền.

Theo ông Thành, người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng công trình sau khi bàn giao, từ vật liệu, hệ thống kỹ thuật, tính minh bạch cho đến chất lượng vận hành, bảo trì, an ninh, mức phí quản lý và không gian sống.

“Giá trị của một bất động sản không chỉ nằm ở giá giao dịch, mà còn ở giá trị sử dụng, khả năng thanh khoản và uy tín của chủ đầu tư”, ông Thành cho biết.

Theo ông, một dự án có chất lượng vận hành tốt, cộng đồng cư dân ổn định, tiện ích đầy đủ và kết nối hạ tầng thuận lợi sẽ có lợi thế hơn trong việc duy trì sức hút đối với người ở thực và khách thuê.

Ông Nguyễn Duy Thành

Điều này cũng tác động trực tiếp tới khả năng giữ giá và khai thác tài sản trong dài hạn. Một bất động sản có mức giá ban đầu hấp dẫn nhưng chất lượng vận hành kém, chi phí sở hữu cao hoặc khó thu hút người thuê chưa chắc đã là lựa chọn tốt hơn một tài sản có giá cao hơn nhưng có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Bởi vậy, với dòng tiền có tính toán, “giá tốt” không nhất thiết là mức giá thấp nhất trên thị trường. Đó là mức giá tương xứng với giá trị tài sản, khả năng khai thác và triển vọng thanh khoản.

Chờ đợi giá giảm không phải chiến lược tối ưu

Theo TS. Huỳnh Thanh Điền, rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường tạo đáy. Việc chờ đợi chỉ có ý nghĩa khi người mua có lý do tài chính rõ ràng hoặc sản phẩm đang được quan tâm chưa đáp ứng được các điều kiện về pháp lý, giá và khả năng khai thác.

Một dự án có chất lượng vận hành tốt, tiện ích đầy đủ và cộng đồng cư dân ổn định có lợi thế trong việc giữ giá và thu hút khách thuê.

Ngược lại, với người có nhu cầu ở thực, tài chính ổn định và tìm được tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, mức giá phù hợp, việc chờ đợi một đợt giảm giá trên diện rộng chưa chắc là lựa chọn tối ưu.

Ở góc độ vận hành, ông Nguyễn Duy Thành cho rằng, người mua cần nhìn vào toàn bộ vòng đời của tài sản thay vì chỉ nhìn vào giá tại thời điểm giao dịch.

Một bất động sản có giá trị không chỉ bởi vị trí hay giá bán, mà còn bởi chất lượng xây dựng, hệ thống kỹ thuật, vận hành, tiện ích, cộng đồng cư dân và khả năng duy trì sức hút sau khi bàn giao.

“Quản lý, vận hành tốt sẽ giúp tăng khả năng cho thuê, duy trì công suất khai thác và giá thuê, từ đó góp phần giữ giá trị tài sản trong dài hạn”, ông Thành nói.

Thị trường có thêm nguồn cung nhưng nhà đầu tư sẽ chọn bất động sản tạo giá trị thực và an toàn dòng tiền.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà nguồn cung và sự cạnh tranh giữa các dự án cùng tăng. Đây là thay đổi quan trọng so với thời kỳ người mua phải chạy theo nguồn hàng khan hiếm.

Dòng tiền vì thế cũng có điều kiện để lựa chọn kỹ hơn. Những chính sách như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay chiết khấu có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, nhưng không nên được xem là yếu tố duy nhất quyết định xuống tiền.

Giá bán, pháp lý, chất lượng xây dựng, tiến độ, khả năng khai thác, chi phí sở hữu và thanh khoản cần được đặt lên cùng một bàn cân.

Ở góc độ thị trường, việc nguồn cung tăng cũng không đồng nghĩa tất cả sản phẩm đều dễ bán hơn. Khi người mua có nhiều lựa chọn, những bất động sản không đáp ứng tốt nhu cầu thực sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Với dòng tiền thông minh, đây lại là cơ hội. Thay vì phải mua theo tâm lý sợ bỏ lỡ, người mua có thể dành thời gian chọn tài sản phù hợp, thương lượng điều kiện tốt hơn và tính toán khả năng khai thác trong dài hạn.