Bảng giá đất thay đổi hàng năm, vướng mắc nảy sinh

Thách thức phát sinh

Theo quy định mới, bảng giá đất sẽ được xây dựng và điều chỉnh hàng năm nhằm thu hẹp khoảng cách với giá thị trường, bảo đảm tính công bằng, tránh thất thu ngân sách. Tuy nhiên, với hàng nghìn dự án hạ tầng, đô thị, công nghiệp đang triển khai, sự thay đổi bảng giá đất liên tục đang khiến các địa phương lúng túng trong việc xác định thời điểm áp dụng giá bồi thường. Trọng tâm vướng mắc hiện nay nằm ở mốc thời điểm xác định giá đất, theo quy định giá bồi thường được xác định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Đáng nói, nhiều dự án trải dài qua năm tài chính, khiến giá đất mới cao hơn được người dân yêu cầu áp dụng. Sự chênh lệch này không nhỏ khi tại một số địa phương ghi nhận giá đất nông nghiệp tăng bình quân 8 – 15%/năm; giá đất ở các đô thị loại II, III tăng 5 – 12%/năm; một số khu vực đang phát triển mạnh mức tăng cao hơn, dao động 15 – 20%. Điều này dẫn đến tình trạng người dân không chấp nhận áp dụng giá đất của năm cũ dù hồ sơ thu hồi đã lập xong, bởi chỉ cần chờ sang năm mức bồi thường sẽ cao hơn đáng kể.

Giá đất bồi thường GPMB không thể chạy theo giá đất thị trường một cách tuyệt đối, cần có cơ chế tách bạch để tránh tình trạng dự án đội vốn và khó triển khai. Ảnh: Thanh Hải

“Một dự án từ 2ha đến dưới 10ha thì cần thời gian từ 1 – 3 năm để hoàn thiện các thủ tục bồi thường, GPMB. Chỉ cần thời điểm phê duyệt dự án lệch sang năm sau, người dân đã yêu cầu áp giá đất mới, điều này khiến hồ sơ phải rà soát lại từ đầu, làm kéo dài tiến độ GPMB. Không chỉ vậy, còn tạo ra sự mất công bằng về lợi ích giữa những người dân hợp tác nhận tiền bồi thường theo giá đất của năm nay với những người cố tình chây ỳ sang năm sau để yêu cầu mức bồi thường mới cao hơn. Nếu không có quy định rõ về giai đoạn chuyển tiếp, tình trạng “chạy” theo bảng giá đất mới sẽ làm đình trệ hàng trăm dự án” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Theo đánh giá, việc triển khai bảng giá đất hàng năm còn gây ra rủi ro đội vốn đầu tư, áp lực lớn đối với ngân sách, khi bảng giá đất tăng hàng năm tổng chi phí bồi thường cũng tăng theo. Với một dự án hạ tầng có chi phí giải phóng mặt bằng chiếm 40 – 60% tổng vốn, việc chậm 1 năm khiến chi phí đội lên hàng trăm tỷ đồng. Đối với các dự án thu hồi đất theo từng giai đoạn vấn đề càng phức tạp, bồi thường giai đoạn sau cao hơn giai đoạn trước, khiến những hộ đã nhận tiền và bàn giao đất trước đó quay lại yêu cầu bồi thường bổ sung, gây phát sinh khiếu nại, làm cản trở công tác GPMB.

“Với các doanh nghiệp, bảng giá đất tăng mỗi năm đặt ra thách thức lớn khi suất đầu tư dự án tăng theo giá đất; chi phí GPMB khó dự đoán, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính; các dự án đấu giá đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dễ bị đội vốn. Việc lập phương án tài chính cho các dự án từ 3 – 5 năm trở nên khó khăn hơn nhiều, bởi chỉ sau 2 năm chi phí bồi thường có thể tăng 20 – 30%. Ngay cả nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng không thể dự báo chính xác giá đất bồi thường, điều này làm giảm sức hấp dẫn của các dự án cần GPMB lớn” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho hay.

Tách bạch giá đất thị trường và giá đất bồi thường?

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, trong bối cảnh bảng giá đất áp dụng hằng năm đang tạo ra nhiều thách thức cho công tác bồi thường, GPMB cần một hệ thống giải pháp đồng bộ, bài bản và ổn định hơn. Trong đó, việc xác lập “khung giá đất ổn định” theo chu kỳ GPMB là điều cần thiết, bởi đối với các dự án GPMB kéo dài nhiều năm, áp dụng bảng giá đất điều chỉnh hàng năm là không khả thi. Nhà nước cần xác định “khung giá đất ổn định” trong suốt chu kỳ GPMB của một dự án, thường từ 24 - 36 tháng. “Khi giá đất thay đổi mỗi năm, người dân dễ nảy sinh tâm lý "đợi giá mới", tạo ra sự thiếu đồng thuận và kéo dài thời gian GPMB. Vì vậy, khi dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, cần “khóa” giá đất bồi thường trong giai đoạn nhất định, để bảo đảm tính nhất quán và tránh xung đột lợi ích” - GS. TSKH Đặng Hùng Võ đề xuất.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Quang - nguyên Giám đốc Chương trình định cư và con người của Liên Hợp quốc tại Việt Nam cho rằng, cần phải xây dựng cơ chế “đặc thù GPMB” cho các dự án hạ tầng, đặc biệt đối với dự án hạ tầng mang tính quốc gia như: đường vành đai, cao tốc, sân bay, cảng biển... Không thể áp dụng bảng giá đất thay đổi hàng năm cho các dự án trọng điểm trải dài 3 – 6 năm, mà cần thiết lập cơ chế đặc thù với giá đất thống nhất trong toàn bộ thời gian thực hiện GPMB, nếu không có thể gây đội chi phí hàng nghìn tỷ đồng, đồng thời làm phát sinh độ chênh giá đất giữa các tỉnh, khiến tiến độ dự án bị lệch pha. “Các địa phương nên được trao quyền lớn hơn trong việc xác định hệ số bồi thường, được quyền ban hành hệ số bồi thường theo từng dự án, từng khu vực, dựa trên thực tế thị trường và khả năng ngân sách. Điều này sẽ giúp giảm áp lực phải thay đổi khi bảng giá đất cập nhật hàng năm; điều chỉnh linh hoạt theo tính chất từng dự án; và tạo sự chủ động trong giải quyết khiếu nại của người dân. Đặc biệt, cần chuẩn hóa quy trình GPMB và đặt ra thời hạn bắt buộc, sẽ tránh được tình trạng kéo dài để chờ giá đất mới, đây là biện pháp ngăn ngừa lợi ích cục bộ và bảo vệ tiến độ dự án” - TS Nguyễn Quang nêu quan điểm.

Ở khía cạnh khác, theo PGS. TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM), cần sớm hoàn thiện dữ liệu đất đai số để định giá chính xác, minh bạch, đẩy nhanh hệ thống dữ liệu giá giao dịch thực, kết nối với công chứng, ngân hàng và thuế. Nếu không có cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ và thị trường giao dịch minh bạch, thì việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ rất khó hiệu quả. “Khi việc định giá chính xác hơn, giá bồi thường cũng sẽ thuyết phục hơn và hạn chế khiếu kiện, trong đó giải pháp trọng tâm là xây dựng cơ sở dữ liệu lớn (big data) về giá nhà đất; tích hợp dữ liệu từ sàn giao dịch, thuế, công chứng; ứng dụng AI trong phân tích biến động giá đất... Ngoài ra, đối với các dự án đô thị và dự án sản xuất kinh doanh không thuộc diện thu hồi đất nên tăng cường cơ chế thỏa thuận. Khi người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận, Nhà nước không phải dùng bảng giá đất, giúp giảm áp lực lên GPMB và thị trường vận hành theo quy luật kinh tế thị trường” - PGS. TS Trần Kim Chung cho hay.

Doãn Thành