Bảng giá đất bị 'thổi' cao, nguy cơ thị trường bất động sản vỡ bong bóng

Bảng giá đất một số địa phương tăng cao

Khi bảng giá đất được xây dựng dựa trên các giao dịch mua đi bán lại giữa nhà đầu tư, chứ không phải từ nhu cầu thật sự, thị trường bất động sản dễ dàng rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng và cuối cùng là bong bóng vỡ.

Để hiểu rõ hơn về nội dung này, Tạp chí Thương gia đã có buổi trao đổi cùng TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Theo ông Đính, bảng giá đất đang bị chi phối nặng nề bởi các giao dịch đầu cơ. Điều này không chỉ khiến người dân mất cơ hội an cư mà còn đẩy thị trường vào trạng thái lệch pha nguy hiểm. Nếu không có biện pháp điều tiết kịp thời, nguy cơ thị trường “vỡ bong bóng” là hoàn toàn có thể xảy ra.

Thưa ông, liệu bảng giá đất hiện nay có còn phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế của bất động sản không?

Hiện nay, trên thị trường bất động sản, mức giá dường như không còn phản ánh đúng nhu cầu thực tế, mà chủ yếu là kỳ vọng sinh lời từ giới đầu tư. Nguồn cung thật khan hiếm, nhưng giá lại cao do phần lớn giao dịch đến từ các nhà đầu cơ. Người mua để ở, những người có nhu cầu thật ngày càng khó tiếp cận với bất động sản, nhất là khi họ chỉ sống bằng lương.

Rõ ràng, thị trường bất động sản hiện tại là sân chơi của các nhà đầu tư. Họ mua bất động sản không phải để sử dụng mà để bán lại kiếm lời. Chính điều này khiến giá bị đẩy lên liên tục, nhà đầu tư F1 mua rồi đẩy giá lên bán cho F2, F2 lại đẩy tiếp để bán cho F3… Cứ thế, giá cứ tăng theo các vòng chuyển nhượng, mà không phản ánh nhu cầu sử dụng thực tế.

Điều này dẫn đến hệ lụy gì cho thị trường, thưa ông?

Thứ nhất, người dân có nhu cầu ở thật gần như không thể mua nổi nhà. Trong khi đó, giá đất cao khiến doanh nghiệp phải gánh chi phí đền bù, tiền sử dụng đất lớn hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Chi phí đầu vào tăng, giá thành sản phẩm cũng bị đẩy lên, buộc giá bán phải cao, làm giảm sức hấp thụ của thị trường. Nhà đầu tư không còn mặn mà, thị trường trở nên kém hấp dẫn.

Thứ hai, các doanh nghiệp sản xuất cũng chịu ảnh hưởng khi giá thuê đất tăng. Chi phí sản xuất tăng kéo theo giá hàng hóa tăng, làm giảm sức cạnh tranh, nhất là khi hàng nhập khẩu từ Trung Quốc đang có giá rẻ như “bún”, và doanh nghiệp trong nước lại không có đủ hỗ trợ để đối phó.

Thứ ba, người dân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải nộp thuế cao hơn, dựa trên mức giá đã bị đẩy lên không thực tế. Từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp và tài chính của họ.

Với những biến động trên thị trường hiện nay, nhà đầu tư đang trở nên thận trọng hơn trong việc rót vốn vào bất động sản. Theo ông, điều này có khiến họ dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán… hay không?

Thực tế, hiện nay các kênh đầu tư đều có sức hút nhất định. Nhờ nền kinh tế tăng trưởng ổn định, cả chứng khoán và vàng đều có sự phục hồi và tăng trưởng khá tốt. Tuy nhiên, điểm yếu của các kênh này là tính biến động lớn – trồi sụt mạnh, không bền vững. Chính vì vậy, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư được nhiều người tin tưởng và trung thành.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, thị trường bất động sản hiện nay thiếu vắng giao dịch thực. Nhà đầu tư vẫn tiếp tục mua bán nhưng lại không hướng đến người sử dụng cuối cùng. Trong khi đó, người có nhu cầu ở thật, là điểm chốt cuối cùng trong chuỗi giao dịch gần như không thể tiếp cận do giá quá cao.

Khi thị trường không còn người mua thật để “chốt hạ” các sản phẩm đầu tư, giao dịch sẽ chững lại. Và khi đến ngưỡng đó, rất có thể thị trường sẽ rơi vào trạng thái đóng băng, thậm chí vỡ bong bóng. Nếu không có các biện pháp điều tiết và kiểm soát phù hợp từ phía cơ quan quản lý, nguy cơ khủng hoảng kinh tế là hoàn toàn có thể xảy ra.

Theo ông, đâu là những giải pháp cần thiết để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn?

Chúng tôi cũng đã nhiều lần đề xuất lên chính quyền về các giải pháp để bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Nhà nước và Chính phủ cũng đã nhìn thấy vấn đề này và đang từng bước triển khai các giải pháp kiểm soát, giám sát để điều tiết và "hạ nhiệt" thị trường bất động sản.

Về quản lý giao dịch, hiện nay, do thiếu minh bạch và giám sát chặt chẽ, thị trường rất dễ bị thao túng, làm giá. Để khắc phục, Nhà nước đang nghiên cứu triển khai mô hình trung tâm dữ liệu đất đai và bất động sản cũng như các sàn giao dịch do Nhà nước quản lý. Khi các giao dịch được thực hiện thông qua các nền tảng minh bạch, có kiểm soát, sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ, làm giá và lợi dụng kẽ hở pháp lý.

Thị trường bất động sản thiếu vắng giao dịch thật

Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá, Nhà nước cần áp dụng các chính sách thuế hợp lý, ví dụ như đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản. Ai “lướt sóng” trong thời gian ngắn sẽ chịu mức thuế cao hơn. Đồng thời, có thể đánh thuế đối với các trường hợp bỏ hoang, găm đất, gây lãng phí và tạo ra sự khan hiếm giả trên thị trường. Những sắc thuế này sẽ trực tiếp đánh vào động cơ đầu cơ và làm cho thị trường trở nên lành mạnh hơn.

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, giảm thủ tục hành chính phiền hà, đồng thời tăng cường khâu tiền kiểm và hậu kiểm. Việc này sẽ góp phần giúp thị trường có thêm nguồn cung thực chất, từ đó giảm áp lực cung, cầu, giúp kiềm chế đà tăng giá một cách bền vững.

Việc kiểm soát thị trường bất động sản không thể chỉ dừng lại ở những cảnh báo. Cần có những biện pháp đồng bộ từ dữ liệu minh bạch, kiểm soát giao dịch đến cải cách thủ tục và chính sách thuế, để thị trường phát triển lành mạnh, phục vụ đúng nhu cầu thực của người dân.

Xin cảm ơn ông!

Mỹ Linh