Bài toán xử lý chung cư cũ ở TP. Hồ Chí Minh- Bài 2: Cần cơ chế đặc thù cho 'bài toán' chung cư cũ

Một số căn hộ đã được chính quyền địa phương niêm phong do tường, trần bong tróc trơ khung; các vết nứt sàn nhà và một số đoạn tường vách chỉ còn bám víu với nhau bởi phần thép sắt hoen gỉ. Ảnh: Thanh Vũ-TTXVN

Mặc dù, đã có những chủ trương, chính sách từ thành phố, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vẫn gặp nhiều rào cản mà nguyên nhân không chỉ đến từ chính sách thu hút đầu tư, trong quy hoạch, pháp lý, thủ tục hành chính và nhất là sự đồng thuận của người dân đang sinh sống tại chung cứ đó.

* Những vướng mắc từ thực tế

Lý giải về tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Tp. Hồ Chí Minh triển khai chậm, ông Vũ Anh Dũng, Phó phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh) cho biết, nguyên nhân là do khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư và vướng mắc trong công tác bồi thường, di dời… Các chung cư cũ chủ yếu nằm trong khu vực nội đô, nơi có mật độ dân cư cao, hạ tầng kỹ thuật và xã hội đã quá tải nên việc tăng chỉ tiêu quy hoạch khiến dự án khó thực hiện, không thu hút nhà đầu tư.

Mặc khác, theo ông Dũng, tuy Chính phủ đã ban hành cơ chế miễn tiền sử dụng đất và cho phép điều chỉnh quy hoạch nhưng vẫn không đảm bảo dư địa cho nhà đầu tư; nhiều vướng mắc ở các khâu trình, thẩm định và phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 kéo dài làm ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của các dự án, khiến nhà đầu tư e ngại tham gia.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HREC) cũng nêu cụ thể một số chung cư cấp D có diện tích khuôn viên nhỏ hơn 1.000m², dẫn đến không thể đảm bảo tái định cư tại chỗ cho người dân, hạ tầng kỹ thuật bên ngoài và lợi nhuận cho nhà đầu tư nên dù có chủ trương cải tạo, vẫn rất khó mời gọi doanh nghiệp tham gia…

Theo ông Bảo, quá trình triển khai còn gặp khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ di dời tạm cư hoặc tái định cư chỉ cần một bộ phận người dân nhỏ không đồng thuận cũng có thể làm ảnh hưởng đến tiến độ chung, khiến dự án kéo dài hoặc bế tắc và đe dọa đến an toàn của cả khu vực. Tương tự, một số diện tích nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, chưa bán hóa giá cho người dân cũng khiến việc bồi thường gặp nhiều vướng mắc do quy định pháp luật chưa thống nhất giữa các lĩnh vực như nhà ở, đất đai và quản lý tài sản công.

Dù chính quyền địa phương đã cảnh báo, xong phía bên dưới chung cư Vĩnh Hội (phường Vĩnh Hội) vẫn họp chợ khiến nguy cơ tiềm ẩn rất lớn. Ảnh: Thanh Vũ-TTXVN

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng chỉ ra ra những vướng mắc, bất cập về quy định, thủ tục hành chính; nhiều khó khăn trong việc điều chỉnh quy hoạch, cấp phép xây dựng, thủ tục rườm rà… làm nản lòng các nhà đầu tư. Trong khi các khoản chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng dự án rất lớn, nhưng thủ tục kéo dài khiến chi phí đầu tư đội lên. Điều này làm giảm sự hấp dẫn của các dự án cải tạo chung cư cũ so với các dự án nhà ở thương mại thông thường.

Đề cập đến các giải pháp then chốt, ông Châu nhấn mạnh việc điều chỉnh lại quy hoạch đối với các dự án này như: tăng hệ số sử dụng đất, nâng chiều cao tối đa, tăng quy mô dân số, đồng thời quyết định lại mật độ xây dựng hợp lý – khoảng trên dưới 35% nhằm đảm bảo thông thoáng không gian mặt đất. Song song đó, việc tăng số lượng căn hộ của dự án cũng giúp chủ đầu tư có cơ sở thu hồi vốn, từ đó, thúc đẩy quá trình cải tạo diễn ra hiệu quả hơn.

Liên quan đến các chung cư cũ, Thiếu tướng Nguyễn Thanh Hưởng, Phó Giám đốc Công an TP. Hồ Chí Minh cũng cảnh báo tình trạng xuống cấp nghiêm trọng tại những nơi này còn là vấn đề an toàn, phòng cháy chữa cháy. Đặc biệt là hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy và kết cấu sử dụng của những chung cư này không ổn định; đáng ngại nhất là những trường hợp hư hỏng đến mức không còn khả năng sử dụng. Đặc biệt, tình trạng cơi nới, che chắn trái phép tại các chung cư cũ còn là nguyên nhân khiến cho vụ việc càng trở nên nghiêm trọng, làm tăng nguy cơ cháy và gây cản trở công tác cứu hộ, chữa cháy”.

* Nhiều cơ chế hỗ trợ

Để tháo gỡ những vướng mắc về công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Thành phố, Chính phủ và các bộ, ngành Trung ương đã ban hành nhiều chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia, tạo điều kiện cho người dân được di dời, tái định cư đi. Đặc biệt, Luật Nhà ở năm 2023 (sửa đổi) đã kế thừa, phát huy những điểm tích cực của Luật Nhà ở năm 2014; sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, phù hợp với điều kiện thực tế; tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ.

Theo Thạc sỹ Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Luật Nhà ở năm 2023 không chỉ quy định cụ thể về tỷ lệ người dân đồng thuận (chỉ cần 70%) mà còn quy định cụ thể về hệ số K để tính giá đất bồi thường, giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại. Giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện tích và giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác sẽ được các địa phương linh động triển khai dựa vào vị trí và giá trị của những ô đất mà các khu chung cư, nhà tập thể cũ đang tọa lạc, hệ số K sẽ được điều chỉnh linh hoạt, có thể tăng từ 1 đến 2 lần.

Rác và nước không chỉ gây nhếch nhác giữa 2 block chung cư Vĩnh Hội (phường Vĩnh Hội) mà còn gây guy cơ mục nát tiềm ẩn nguy hiểm rất lớn. Ảnh: Thanh Vũ-TTXVN

Luật còn đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh phân công nhiệm vụ các cơ quan chuyên môn tổ chức lập phương án bồi thường, tái định cư; quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư; phương án di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư; bố trí nguồn ngân sách tái định cư... Những quy định mới tại Luật Nhà ở được xem là có tính thực tế, chi tiết, rõ ràng hơn nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Hội đồng nhân dân TP. Hồ Chí Minh khóa X cũng đã thông qua Nghị quyết về cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Đây được kỳ vọng sẽ là “cú hích” tháo gỡ vướng mắc tồn tại nhiều năm, thúc đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị, trong bối cảnh hàng trăm chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa an toàn cư dân.

Theo đó, Thành phố sẽ hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật bên ngoài tòa nhà, bao gồm hệ thống giao thông, cấp - thoát nước, chiếu sáng, xử lý chất thải, với mức tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng được hỗ trợ 50% chi phí di dời, cưỡng chế các hộ dân theo phương án đã được phê duyệt. Việc giải ngân chỉ thực hiện sau khi công tác di dời hoặc hạ tầng hoàn thành đúng tiến độ. Đối với các dự án triển khai nhiều giai đoạn, việc hỗ trợ sẽ được thực hiện theo từng hạng mục đã được nghiệm thu, đảm bảo phù hợp với tiến độ phê duyệt.

Theo ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, việc tạo cơ chế ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư có ý nghĩa quan trọng và rất cần thiết nhằm thể hiện sự quan tâm, đồng hành, trách nhiệm của nhà nước, khuyến khích, tạo động lực thu hút nhà đầu tư tham đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Các ưu đãi cũng có thể gián tiếp giúp chủ đầu tư có nguồn lực để đưa ra các phương án bồi thường, tái định cư tốt hơn, tạo sự đồng thuận trong cộng đồng cư dân cần giải tỏa.

“Các dự án cải tạo chung cư cũ, không chỉ giải quyết vấn đề nhà ở, mà còn là cơ hội để quy hoạch lại không gian đô thị, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo ra những khu dân cư hiện đại, đồng bộ. Sự tham gia của các chủ đầu tư với các cơ chế ưu đãi, sẽ thúc đẩy việc thực hiện các dự án này diễn ra nhanh chóng, hiệu quả hơn và góp phần thúc đẩy phát triển đô thị bền vững…”, ông Ngân lý giải.

Thanh Vũ/vnanet.vn