Bài 2: Thuế nhà đất bỏ hoang, kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

Bài 1: Bất động sản bỏ hoang - Nghịch lý trên thị trường

Hàng chục nghìn căn hộ, khu đô thị, biệt thự xây dựng xong bị bỏ hoang, xuống cấp; trong khi đó, hàng triệu người dân đô thị vẫn phải chật vật với bài toán ca cư, thuê trọ, không thể mua nổi nhà khi giá nhà, đất liên tục leo thang. Bên cạnh đó, bất động sản được coi là kênh hút vốn lớn của nền kinh tế, tuy nhiên thay vì vận hành trong lưu thông kinh tế, nhiều dự án bị khóa cứng, tạo ra sự lãng phí khổng lồ.

“Nghịch lý” này không chỉ là một thực trạng bất hợp lý, mà còn là thước đo của sự méo mó trong quản lý và vận hành thị trường, đòi hỏi những chính sách mạnh mẽ và công cụ điều tiết hữu hiệu đơn cử như việc đánh thuế "mạnh tay" với bất động sản bỏ hoang, như cách nhiều quốc gia trên thế giới đang làm.

Đánh thuế bất động sản bỏ hoang: Việt Nam nên làm gì? (ảnh minh họa)

Thuế nặng để ép đưa nhà trống trở lại thị trường

Pháp là một trong những quốc gia đi đầu với “thuế nhà bỏ trống” (Taxe sur les logements vacants). Căn hộ bỏ trống từ 1 năm trở lên tại khu vực khan hiếm nhà ở sẽ bị đánh thuế, mức thu từ 12,5% giá trị thuê ước tính năm đầu và tăng lên 25% từ năm thứ hai.

Tại Tây Ban Nha, nhiều thành phố như Barcelona còn áp dụng mức phạt và thuế cao với nhà trống trên 2 năm. Ireland cũng ban hành Vacant Homes Tax, buộc chủ nhà bỏ trống trên 30 ngày/năm phải nộp mức thuế gấp 3 lần thuế tài sản thông thường.

Hay như Canada nổi bật với Empty Homes Tax tại Vancouver, áp dụng từ 2017. Ban đầu, mức thuế chỉ 1% giá trị tài sản, sau đã tăng lên 3%, mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách và đưa hàng nghìn căn hộ quay lại thị trường cho thuê.

Ở Mỹ, một số thành phố còn mạnh tay hơn. Washington D.C. đánh thuế cao gấp 5 lần cho bất động sản bỏ trống và gấp 10 lần nếu vừa bỏ trống vừa xuống cấp.

Bang Victoria của Úc đã áp dụng Vacant Residential Land Tax, buộc chủ sở hữu nhà bỏ trống trên 6 tháng/năm phải nộp khoảng 1% giá trị tài sản.

Còn ở Châu Á, nhiều quốc gia đã lựa chọn kết hợp linh hoạt các chính sách thuế và biện pháp hành chính.

Đơn cử như tịa Singapore, đất nước này không áp dụng thuế trực tiếp cho nhà bỏ hoang, nhưng lại đánh thuế tài sản cao và phạt nặng chủ đầu tư nếu chậm bán hoặc không đưa dự án ra thị trường.

Đặc biệt, Hàn Quốc cho thấy một cách tiếp cận linh hoạt. Chính phủ Hàn Quốc không chỉ áp thuế cao để răn đe, mà còn đưa ra hàng loạt ưu đãi nhằm khuyến khích tái sử dụng nhà trống. Chủ sở hữu nếu phá bỏ hoặc cải tạo nhà bỏ hoang có thể được giảm 50% thuế đất trong 5 năm, hỗ trợ tới 50% chi phí sửa chữa. Nhiều căn nhà bỏ trống đã được cải tạo thành nhà cho thuê giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của sinh viên, người cao tuổi, người thu nhập thấp. Đồng thời, Hàn Quốc xây dựng luật chuyên biệt để quản lý nhà bỏ hoang, gia tăng kết nối cung - cầu, tạo điều kiện cho thị trường tư nhân cùng tham gia xử lý vấn nạn nhà trống.

Nhật Bản chú trọng giải pháp hành chính như nhiều địa phương tại nước này thành các lập “ngân hàng nhà bỏ hoang” (akiya bank) để rao bán nhà cũ với giá tượng trưng, thậm chí chỉ 0 yên, nhằm hạn chế xuống cấp và lãng phí.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đánh thuế và phạt nặng bất động sản bỏ hoang là xu hướng chung nhằm hạn chế đầu cơ. Mức thuế đủ cao sẽ buộc chủ sở hữu cân nhắc giữa việc để nhà bỏ trống hay đưa ra khai thác.

Đã đến lúc Việt Nam đánh thuế bất động sản bỏ hoang

Kinh nghiệm từ các quốc gia cho thấy, thuế bất động sản bỏ hoang chỉ phát huy hiệu quả khi được thiết kế theo hai chiều: vừa răn đe đầu cơ, vừa khuyến khích tái sử dụng.

Với Việt Nam, để giải quyết những vấn đề cốt lõi thì thiết yếu phải xây dựng được khung chính sách toàn diện, trước hết từ việc xác định thế nào là “bỏ hoang”. Cơ quan chức năng có thể dựa vào dữ liệu điện, nước, đăng ký cư trú để phân loại rõ nhà ở đã xây nhưng không có người ở, căn hộ hoàn thiện nhưng để trống hay dự án chậm triển khai. Trên cơ sở đó, áp mức thuế lũy tiến, đủ cao để khiến chi phí giữ nhà trống lớn hơn lợi ích đầu cơ.

Tuy nhiên, thuế không thể chỉ mang tính “trừng phạt”. Việt Nam cũng cần nghiên cứu chính sách ưu đãi song hành như giảm thuế, hỗ trợ vốn hoặc ưu đãi khi chủ sở hữu đưa tài sản vào sử dụng, đặc biệt nếu chuyển đổi thành nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê giá rẻ. Chính quyền địa phương phải được trao quyền quản lý, công khai danh mục để kết nối cung - cầu, đồng thời tăng cường trách nhiệm giám sát bằng công nghệ dữ liệu đất đai, điện nước.

Bên cạnh đó, các chính sách này phải gắn với mục tiêu an sinh. Nguồn thu từ thuế bất động sản bỏ hoang nên được tái phân bổ cho quỹ phát triển nhà ở xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu bức thiết của người thu nhập thấp. Khi đó, thuế không chỉ là công cụ thu ngân sách, mà trở thành đòn bẩy để tái phân bổ nguồn lực, làm lành mạnh hóa thị trường và thúc đẩy công bằng xã hội.

Rõ ràng, nếu được thiết kế hợp lý, chính sách đánh thuế bất động sản bỏ hoang sẽ không chỉ giải quyết tình trạng lãng phí, mà còn mở ra cơ hội để Việt Nam tiến gần hơn tới một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và phục vụ đúng nhu cầu ở thực của người dân.

Hoàng Tư