Áp thuế 20% với giao dịch BĐS, nhiều vấn đề cần làm rõ

Cần thiết, nhưng phải rõ ràng

Theo dự thảo mà Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) tính trên thu nhập từng lần giao dịch (giá bán trừ giá mua, chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua, chi phí, thuế tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ.

Cụ thể, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đề xuất, áp thuế suất 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS tính trên thu nhập từng lần giao dịch (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế được tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ: dưới 2 năm áp thuế 10%, từ 2-5 năm mức 6%, từ 5-10 năm 4%, trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế mức thuế là 2%.

Các ý kiến cho rằng, trước khi bàn việc áp thuế bao nhiêu phần trăm, cơ quan chức cần quản lý được giao dịch BĐS trên thị trường. Khi kiểm soát được mới bàn đến đánh thuế bao nhiêu. Nếu biện pháp kiểm soát không chặt chẽ có thể xảy ra tình trạng né thuế nhiều hơn.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, lâu nay giao dịch BĐS tồn tại tình trạng kê khai giá bán thấp để né thuế. Cơ quan thuế dựa trên bảng giá đất và giá trị mua bán tại hợp đồng để tính mức thuế. Tuy nhiên, bảng giá đất vẫn thấp hơn so với thực tế. Cơ quan chức năng cần sớm đưa bảng giá đất tiệm cận với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Do đó, khi bảng giá đất ngang giá thị trường, người mua bán sẽ ghi đúng giá, nộp đủ thuế. Gốc của vấn đề là bảng giá đất phải theo nguyên tắc phù hợp giá giao dịch trên thị trường (được sai số 20%).

Từ năm 2021 tới nay, Bộ Tài chính nhiều lần yêu cầu địa phương ngăn chặn tình trạng mua bán nhà đất 2 giá. Trong đó, cơ quan chức năng yêu cầu văn phòng công chứng giao dịch mua bán phải ghi đúng giá.

Theo các chuyên gia, việc thu thuế TNCN theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở; độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng tiền thuế phải nộp.

Ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng để áp dụng phương thức tính thuế trên lợi nhuận chuyển nhượng, cần phải có đầy đủ cơ sở để tính thu nhập chịu thuế. Cần bỏ quy định nộp thuế TNCN 2% trên giá bán BĐS, bởi thuế TNCN theo nguyên tắc người có thu nhập (tức có lợi nhuận) mới nộp thuế. Trong khi đó, quy định hiện tại khiến người bán hòa vốn, thậm chí thua lỗ vẫn phải nộp thuế TNCN chưa hợp lý.

"Trị bệnh" đầu cơ, lướt sóng

Theo các chuyên gia, trên thực tế, hành vi đầu tư ngắn hạn thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực về dòng tiền. Nếu buộc phải nắm giữ dài hạn, hiệu ứng tài chính và chi phí thuế cao sẽ làm giảm hấp dẫn đầu cơ. Từ đó, hạ nhiệt thị trường, tăng tính ổn định và định hướng đầu tư dài hạn.

Việc chuyển từ cơ chế thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang cách tính thuế 20% trên thu nhập thực tế (chênh lệch giữa giá bán và giá vốn) thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Đồng thời, đề xuất áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ - càng bán sớm, thuế càng cao - cũng cho thấy tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển, thay vì đánh đồng tất cả, giờ đây sẽ phân loại và đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh.

Tác động rõ rệt nhất từ chính sách này thay đổi hành vi của nhà đầu tư ngắn hạn. Với mức thuế cao nếu bán ra sớm, nhiều người sẽ phải cân nhắc lại chiến lược lướt sóng, đặc biệt trong bối cảnh lãi vay vẫn còn áp lực. Những giao dịch ăn chênh trong thời gian ngắn, thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, sẽ giảm sức hút khi biên lợi nhuận bị bào mòn. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp theo đó có thể chững lại trong ngắn hạn.

Việc áp dụng thuế mới có thể khiến một phần chi phí bị đẩy sang người mua, nhưng không đồng nghĩa giá nhà sẽ tăng, trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh và thanh lọc. Khả năng chuyển gánh nặng thuế sang người mua còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: sức mua thực tế, mức độ cạnh tranh của doanh nghiệp BĐS, nguồn cung sản phẩm, tâm lý thị trường tại thời điểm giao dịch.

Về dài hạn, nếu chính sách thuế, công cụ quản lý thực thi hiệu quả sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, tăng tính minh bạch và đưa thị trường về giá trị thực. Điều này giúp người mua để ở hưởng lợi, dù ban đầu có thể phải chia sẻ một phần chi phí bổ sung.

Xét tổng thể, thay đổi này không đơn thuần tăng thu ngân sách, mà là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết: BĐS không còn sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc, có trách nhiệm.

Tuy nhiên, nếu triển khai thiếu đồng bộ, chính sách này tiềm ẩn tác động tiêu cực như: nguy cơ giảm thanh khoản thị trường thứ cấp, nếu không đi kèm với cải cách dữ liệu đất đai và minh bạch hóa quy hoạch, thuế dễ trở thành biện pháp hình thức, gây tâm lý hoang mang và làm chậm dòng vốn quay lại thị trường.

B.Minh - T.P