5 quy định mới về sổ đỏ trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất nhiều quy định mới về sổ đỏ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang thu hút sự quan tâm lớn của người dân khi đề xuất nhiều quy định mới liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Thứ nhất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất công nhận sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý tương đương với sổ đỏ bản giấy. Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp theo mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước, bao gồm hai hình thức là giấy chứng nhận dạng giấy và giấy chứng nhận điện tử.

So với quy định hiện hành tại khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai năm 2024, đây là điểm mới đáng chú ý bởi luật hiện hành mới chỉ quy định giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước, chưa quy định cụ thể việc tồn tại song song giữa bản giấy và bản điện tử. Tuy nhiên, dự thảo cũng không đặt ra yêu cầu người dân đang sử dụng sổ đỏ bản giấy phải chuyển đổi sang sổ đỏ điện tử.

Thứ hai, dự thảo đề xuất bắt buộc phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ. Theo khoản 2 Điều 64, trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng sử dụng, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ tên của tất cả các thành viên có chung quyền.

Việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.

Đề xuất này có sự thay đổi đáng kể so với Luật Đất đai năm 2024. Theo quy định hiện hành, nếu có nhiều người cùng sử dụng đất thì các bên có thể lựa chọn cấp giấy chứng nhận cho từng người hoặc cấp chung một giấy chứng nhận và giao cho người đại diện giữ. Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, pháp luật hiện hành còn cho phép các thành viên thống nhất chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình trên sổ đỏ.

Thứ ba, dự thảo không còn quy định cho phép cấp chung một sổ đỏ đối với nhiều thửa đất nông nghiệp cùng địa bàn cấp xã như quy định hiện hành.

Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được xác định theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện. Đồng thời, giấy chứng nhận cũng được cấp cho người quản lý đất theo quy định.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 đang cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường hoặc thị trấn được cấp chung một giấy chứng nhận nếu có nhu cầu.

Thứ tư, dự thảo bổ sung quy định xem xét cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.

Theo khoản 5 Điều 64 dự thảo, Nhà nước sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước thời điểm ngày 1/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Cụ thể, thửa đất phải được sử dụng ổn định trong thời gian dài, không phát sinh tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường cũng như an toàn của các công trình.

Thứ năm, dự thảo bổ sung quy định không cấp sổ đỏ đối với đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực. Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo, người sử dụng đất hoặc người quản lý đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận nếu thửa đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Riêng trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất nhưng quyết định này không được thực hiện thì sẽ không thuộc diện bị loại trừ và vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định.

So với Luật Đất đai năm 2024, đây là sự thay đổi đáng chú ý. Hiện nay, pháp luật chỉ quy định không cấp sổ đỏ đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp quá 3 năm mà quyết định chưa được thực hiện. Dự thảo lần này bổ sung thêm trường hợp đất mới chỉ có thông báo thu hồi còn hiệu lực cũng không được cấp giấy chứng nhận. Điều này đồng nghĩa với việc thời điểm hạn chế cấp sổ đỏ được xác định sớm hơn so với quy định hiện hành.

Giang Hồng