2 phương án xây dựng bảng giá đất mới của TP.HCM

Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) TP.HCM đã có kiến nghị gửi UBND TP về phương án giá đất áp dụng từ ngày 1-1-2026.

Xây dựng theo thủ tục rút gọn hoặc giữ nguyên giá đất cũ

Cụ thể, Sở NN&MT kiến nghị UBND TP hai phương án về bảng giá đất như sau:

Phương án 1, kiến nghị UBND TP giao Sở NN&MT triển khai công tác chọn đơn vị tư vấn dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo trình tự, thủ tục chỉ định thầu. Đồng thời, giao sở triển khai dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Phương án 2 là giữ nguyên mức giá đã ban hành tại ba địa phương, tích hợp thành bảng giá đất áp dụng chung cho TP.HCM kể từ ngày 1-1-2026 đến khi UBND TP ban hành bảng giá đất mới thay thế.

Sở NN&MT đưa ra 4 lý do mà đơn vị kiến nghị các phương án như trên.

Thứ nhất, cả ba bảng giá đất tại TP.HCM, Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đều vừa được điều chỉnh và ban hành chính thức theo đúng quy định, đang trong thời gian áp dụng hợp pháp đến hết năm 2025.

Thứ hai, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi chậm sau chu kỳ suy giảm kéo dài, việc giữ nguyên mức giá đất hiện hành là giải pháp ổn định cần thiết để tạo tâm lý an toàn và môi trường đầu tư hợp lý cho doanh nghiệp và người dân.

Thứ ba, việc tiếp tục sử dụng các mức giá đất đã được thiết kế phù hợp từng địa phương cũ và nay được phân vùng địa bàn trong bảng giá đất chung sẽ tạo điều kiện duy trì môi trường đầu tư ổn định, phản ánh đúng năng lực hấp thụ đất đai của từng khu vực

Thứ tư, việc tiếp tục sử dụng các bảng giá đất đã điều chỉnh là giải pháp cần thiết để tạo quỹ thời gian chuẩn bị đầy đủ cho việc xây dựng bảng giá đất thống nhất cho cả địa bàn TP.HCM.

Theo quy định của Luật Đất đai, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026. Ảnh: THUẬN VĂN

"Trên cơ sở đó, kiến nghị giữ nguyên mức giá trong các bảng giá đất năm 2026, được tích hợp từ ba bảng giá đất hiện hành của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu là giải pháp đúng đắn, phù hợp cả pháp luật lẫn thực tế.

Giữ nguyên mức giá của từng vùng theo địa bàn cũ là lựa chọn tối ưu. Việc điều chỉnh sâu hoặc xây dựng bảng giá đất mới chỉ nên thực hiện sau giai đoạn ổn định tổ chức, có đủ dữ liệu và đồng bộ trên toàn địa bàn TP.HCM mới" - Sở NN&MT lý giải.

Phương án nào là hợp lý?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM đánh giá, đối với phương án 1, đòi hỏi phải xử lý gấp do quy trình gồm nhiều bước như khảo sát, thu thập dữ liệu, tính toán cho 168 đơn vị hành chính cấp xã, lấy ý kiến và thẩm định.

Đối với phương án 2, cả 3 bảng giá đất của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (trước khi sáp nhập) vừa được điều chỉnh, ban hành hợp pháp và còn hiệu lực đến hết năm 2025. Việc giữ nguyên giá đất sẽ giúp ổn định thị trường trong giai đoạn phục hồi chậm, phản ánh đúng năng lực hấp thụ của từng khu vực và tạo thêm thời gian chuẩn bị cơ sở dữ liệu đồng bộ cho bảng giá thống nhất.

"Phương án giữ nguyên giá là lựa chọn khả thi hơn, phù hợp cả pháp lý lẫn thực tế. Việc điều chỉnh sâu hoặc ban hành bảng giá mới chỉ nên thực hiện sau khi bộ máy vận hành ổn định và dữ liệu được hoàn thiện trên toàn địa bàn.

Kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1-7, bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm thay vì năm năm một lần như trước đây. Việc tiếp tục sử dụng bảng giá cũ đến hết năm nay phù hợp với quy định chuyển tiếp tại khoản 1 Điều 257 của luật này, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của luật"- Luật sư Hậu chia sẻ.

Trong khi đó, ThS Ngô Gia Hoàng, Giảng viên Trường Đại học Luật TP.HCM lại cho rằng nên ưu tiên phương án 1.

Theo Ths Hoàng, phương án 2 tuy đảm bảo tính liên tục trong công tác quản lý đất đai, duy trì môi trường đầu tư ổn định nhưng có thể không hoàn toàn phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024. Các văn bản này yêu cầu bảng giá đất phải xây dựng theo nguyên tắc thị trường, dựa trên điều tra, khảo sát, thu thập và phân tích giá đất trên thị trường.

Bảng giá cũ chỉ được dùng đến hết 31-12-2025 (Điều 257). Mức giá hiện hành của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (trước khi sáp nhập) là dựa trên nền tảng bảng giá đất được ban hành theo Luật Đất đai 2013 có điều chỉnh vào những tháng cuối năm 2024 để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại từng địa phương.

Đây là mức giá mang tính chuyển tiếp để giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 151/2025 quy định UBND cấp tỉnh phải ban hành bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026 và điều chỉnh, công bố từ ngày 1-1 của năm tiếp theo.

Nếu chọn phương án 2 thì có nguy cơ không đáp ứng yêu cầu xây dựng bảng giá đất lần đầu theo quy trình mới, không phản ánh sát giá thị trường và không thực hiện đầy đủ các bước theo Luật Đất đai và Nghị định 71/2024.

Dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 hiện đang lấy ý kiến, có phương án bỏ nguyên tắc thị trường, thay bằng “bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất”. Điều này nghĩa là Nhà nước sẽ có quyền quyết định giá đất không nhất thiết phải phản ánh giá thị trường. Nếu thông qua, dự kiến Luật sửa đổi sẽ có hiệu lực từ 1-1-2026.

Tuy vậy, Điều 159 và 257 Luật Đất đai 2024 hiện hành không có cơ chế “gia hạn” bảng giá cũ sang 2026. Vì vậy, nếu luật mới không kịp thông qua hoặc bị chỉnh sửa theo hướng khác, TP sẽ rơi vào thế khó.

"TP.HCM nên thực hiện theo phương án 1 để lựa chọn nhà thầu và xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024, bảo đảm có bảng giá mới áp dụng từ 1-1-2026.

Sau 1-1-2026, nếu luật sửa đổi có hiệu lực và cho phép cơ chế giữ nguyên hoặc điều chỉnh khác nguyên tắc thị trường. TP có thể điều chỉnh bảng giá mới để thực hiện mục tiêu ổn định và phản ánh năng lực hấp thụ đất đai từng khu vực. Cách tiếp cận này vừa an toàn pháp lý, vừa linh hoạt thích ứng với mọi kịch bản pháp luật"- ThS Ngô Gia Hoàng góp ý.

NGUYỄN CHÂU