10 điểm then chốt phát triển nhà cho thuê

Thứ nhất, về tài khóa và tiền tệ. Cần tạo lập nguồn vốn dài hạn gồm vốn dài hạn (20-25 năm hoặc lâu hơn), lãi suất thấp cho cả chủ đầu tư và người thuê nhà vay (Ngân hàng Nhà nước cấp cho các ngân hàng thương mại. Bên cạnh đó, đa dạng vốn định chế: Huy động từ các quỹ nhà ở, cho phép vốn định chế từ Quỹ bảo hiểm, Quỹ hưu trí tham gia; hoàn thiện khung pháp lý để huy động vốn đại chúng, trái phiếu và vốn xanh, xem xét đánh thuế tài sản tạo nguồn thu ưu đãi thuế, phí.

Một khu nhà trọ cho công nhân thuê được xây mới, căn phòng chỉ có đồ dùng thiết yếu sơ sài tại Yên Mỹ, Hưng Yên.

Thứ hai, rà soát và cập nhật tiêu chuẩn, quy chuẩn phù hợp với nhà ở cho thuê. Quy hoạch tổng thể gồm TOD, khu công nghiệp, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, khu đại học, trung tâm đổi mới sáng tạo quy định tỷ lệ diện tích bắt buộc trong khu đô thị dành riêng cho nhà ở cho thuê. BRT phải là cấu phần của đô thị, tương tự như trường học, bệnh viện, giao thông.

Thứ ba, tạo lập quỹ đất làm nhà ở cho thuê gắn với hạ tầng kỹ thuật, xem xét cho thuê đất có thời hạn 50 - 70 năm. Miễn tiền sử dụng đất hoặc chỉ thu tối đa 20%, hoặc cơ chế linh hoạt để chủ đầu tư nộp nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

Thứ tư, tách rời quyền an sinh xã hội khỏi quyền sở hữu đất đai. Rà soát thủ tục hành chính, đảm bảo người thuê nhà được bình đẳng dựa trên nơi cư trú thực tế, thông qua hợp đồng thuê nhà hợp pháp được số hóa, không dựa trên việc sở hữu nhà hay không.

Thứ năm, cơ chế bảo vệ cả chủ thể lẫn bên thuê. Bảo vệ người thuê nhà bằng hợp đồng chuẩn hóa, tăng giá theo công thức minh bạch, tránh bị tăng giá sốc. Cơ chế bảo vệ bên cho thuê bằng hợp đồng, nhất là quyền thu tiền đúng hạn, quyền tài sản, xử lý nếu người thuê vi phạm.

Thứ sáu, về vận hành, khuyến khích mô hình vận hành trong nước, kết hợp sử dụng công nghệ tích hợp AI vào vận hành. Xây dựng tiêu chuẩn vận hành quốc gia, xây dựng tiêu chuẩn, mức phí vận hành quốc gia, và minh bạch về phí vận hành quốc gia về nhà ở cho thuê.

Thứ bảy, thu hút doanh nghiệp bằng cách tạo lập quỹ đất, cung cấp nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp, ổn định. Ưu đãi thuế, phí, đảm bảo mức lợi nhuận hợp lý, thủ tục hành chính đặc thù theo hướng rút gọn, giảm chi phí.

Thứ tám, xóa bỏ định kiến về thuê nhà. Thay đổi nhận thức, truyền thông mạnh mẽ dịch chuyển tâm lý từ "bắt buộc sở hữu" sang "thuê nhà linh hoạt". Đi kèm là hạ tầng đồng bộ, chất lượng bền đẹp, an toàn, giá thuê vừa túi tiền.

Thứ chín, Nhà nước trực tiếp tạo lập nhà ở cho thuê bằng vốn mồi, dùng 1 đồng vốn mồi thu hút được 5 - 10 đồng từ nguồn lực tư nhân. Sử dụng linh hoạt nguồn thu nghĩa vụ nhà ở xã hội từ các dự án, từ thuế tài sản, từ thu phí đất tăng thêm đồng thời thuê tư nhân vận hành chuyên nghiệp.

Thứ mười là tầm nhìn 2030 - 2045. Việt Nam không giảm nhu cầu hay tỷ lệ sở hữu nhà của người dân, mà tăng tỷ trọng nhà cho thuê chuyên nghiệp để thiết lập điểm cân bằng bền vững cho thị trường. Tỷ lệ sở hữu từ 70 - 80%, tỷ lệ thuê khoảng 20 - 30% sẽ là hợp lý.

TS. Luật sư Đoàn Văn Bình